Знакомый снял квартиру в Москве в Академическом районе, между станциями метро Профсоюзная и Академическая. Цена вопроса 39 тысяч рублей + коммуналка.

Квартира "двухуровневая". Правда площадь её 8 кв.м.

Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Сегодня ничего нового, просто рядовой осмотр брусового дома после покупки с обнаружением неприятных дефектов. И для начала нам придётся спуститься в подпол.

Изнутри всё выглядит печально - цоколь выполнен из керамического кирпича, кладка которого была выполнена не абы как, а с красивостями - снаружи кирпич выпущен треугольничком, тот кто его клал пытался изобразить декоративно-рельефную кладку в одном ряду. Но никак не усилил этот ряд, поэтому в кладке имеется пустотность. Сама кладка выполнена с многочисленной пустошовкой, толщина раствора не соответствует нормам кладки - ляпали от души. В обще, не очень понятно, зачем тот, кто не умеет толком выложить ровный ряд, изображал собор Василия Блаженного в цоколе.

Немногочисленные продухи из асбестовых труб 100 диаметра, по два на секцию, расположенные под углом 90 градусов друг к другу мало помогли проветриванию подполья. Влажность древесины повышена, а осмотр показывает, что гнилостные процессы идут активно.

Лаги пола деградировали примерно на 30% своей толщины. Местами подсохли и уже просто трухлявые. На них растут грибочки.

На обвязке растёт не только плесень, но и какие-то экзотические формы жизни. Стремятся развиваться в своей эволюции. И мы не можем утверждать, что они менее разумны, чем те, кто строил этот цоколь и положил на гидроизоляцию из рубероида мох.

Снаружи традиционный комплект проблем - неутеплённый цоколь из кирпича, водосток на отмостку без утепления и гидроизоляции стыка с цоколем, в результате - множественные разломы кладки цоколя и трещины в отмостке.

Про конструкцию стен даже писать не буду - брус 150, изнутри зашит вагонкой, снаружи сайдингом. Всё, как и должно быть в "дедыжили текнолоджи" - чтобы на ночь влупить пару стаканов самогона для сугрева, а утром проснуться на бодрячке, без похмелья. Свежий воздух, низкая температура, душегрейка, чуни, стены дышат. Короче, говоря цивилизованным языком: "Помогите, караул, юрта, тумбочка, аул".

На погоны, фото с чердака. По перевёрнутым крестам в конструкции стропильной системы сразу можно понять, что строили его какие-то сатанисты.

Исчадия зла даже не потрудились снять обзол с досок, творя свой адский ритуал. Обрешётка тоже с обзолом, но местами он уже облетел.

Перекрытие и фронтоны засыпали опилками, видимо, хотели поджечь чердак и принести дом в жертву. Но что-то их спугнуло. Это здорово, ведь благодаря им дом обрёл своих постоянных обитателей. Следы мышей и осиные гнёзда

Резюмируя. Всё сжечь. Будем пытаться реконструировать. Затраты будут примерно в половину цены сравнимого по площади современного дома, с удобной планировкой, на надёжном фундаменте и без сюрпризов в конструктиве.

Кстати говоря, проблем с цоколем можно было бы избежать, если бы сатанисты-самостройщики прочитали два моих поста:

Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж

Рекомендую ознакомиться, чтобы не повторить ошибок поклонников тёмных сил.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле.

UPD. И вот ещё что:

Милосердные братья и сёстры!
В вашей поддержке нуждаюсь я остро -
Слепой, глухой, нет обоняния, нет осязания!
Подайте монет Пикабу за старания!

Если вдруг так оказалось, что вам не нужны монеты Пикабу, я с благодарностью приму их в качестве доната. Хочу стать пикабушным миллионером, загнать администрацию в долги и выкупить портал по-дешёвке

Полез за аргументами и чертежами в книгу Дмитрия Семёнова "О кирпичных постройках в нестепных черноземных местностях внутренней России", изданную в 1879 году и нашёл там описание типичной современной домостроительной бригады:

Вообще крестьянские артели каменщиков, занимающаяся кладкою изб, не бывают многочисленны; они состоят обыкновенно из главы артели - подрядчика и от 5 до 15 живущих у него на жаловании рабочих; эти последние, смотря по умелости и опытности, получают от подрядчика от 5 до 15 рублей в месяц, кроме пропитания во все продолжение работ.

Подрядчик не обладает, в особенности в начале своей деятельности, большими средствами и часто даже бывает беднее некоторых из своих рабочих. Делается он подрядчиком обыкновенно только потому, что он опытнее, расторопнее, сообразительнее и трезвее других, вследствие чего и пользуется большим, чем другие каменщики, доверием и кредитом; но, не имея капитала, он редко бывает в состоянии взять на себя значительный подряд; если он нанимается на работу во владельческую усадьбу, то всегда берет более или менее значительный задаток, и когда он взял прокормление рабочих на свой счет, то вынужден бывает получать следующие ему деньги по частям, во время самых работ, на харчи (пищу) своим рабочим и на уплату им жалованья.

У крестьян, у которых постройки бывают обыкновенно незначительны и редко продолжаются более месяца, такие подрядчики не берут денег вперед, а получают их по окончании постройки, но за то они всегда обязывают домохозяина, строящего себе избу, кормить артель на свой счет во все время работ, причем крестьянин по воскресеньям и в праздничные дни поит всех строящих его избу каменщиков водкой, —иначе он рискует, что изба его будет сложена без достаточного старания и усердия.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Часто в диалогах о том, какой дом лучше, всплывает тема ликвидности - то есть возможности быстрой продажи недвижимости по рыночной цене. И многие заявляют, что кирпичные дома это самые ликвидные активы. Мол, стоит выставить их на рынок, с руками оторвут по рыночной цене. Давайте поговорим об этом.

Первое, что вам нужно знать при покупке дома из кирпича, что не все йогурты кирпичные дома одинаковы. Кирпичный - это характеристика материала стен. А вот исполнение может быть совершенно разным.

Традиционное для СССР и РФ до 2010 года исполнение - стена в полтора-два (толщина до полуметра) керамических (красных) кирпича, как пустотелого, так и полнотелого. В некоторых печальных случаях - силикатного (белого). На фото пример такой постсоветской постройки, выполненной по традиционной технологии:

Вот, что пишет о нём продавец:

Расположение - 90 км oт МКAД или 15 км oт г.Ceрпуxoв (неплохо с точки зрения ликвидности)
Дом: 2-этaжный, кaпитальный, из киpпичa (в 2 кирпича!), что гаpантирует тепло зимой и прохладу летом.
Дополнительно: Собственный гараж для вашего автомобиля (не нужно чистить снег зимой!).

Ну, там ещё и участок расположен в живописном месте в окружении хвойного леса — чистый воздух и потрясающие природные пейзажи круглый год.

Просят за него 3 300 000 рублей, что очень немного для дома с таким бэкграундом:

Участок 10 соток в Серпуховском районе, за Окой, относительно недалеко от Пущино (10 км) и Серпухова (20 км по карте), в стародачном месте будет стоить не менее 300 000 рублей.

Итого, шикарный кирпичный особняк 100 м2 за 3 млн.! При том, что в этом же СНТ продаётся брусовый утеплённый (вопрос как, но всё же) дом сравнимой площади на таком же участке в 10 соток за несколько иную цену:

А рядом, в деревне Шепилово, за 9 млн. продаётся дом из газобетона без чистовой отделки, но уже 125 квадратов и с вот такими вводными:

Учacтoк ИЖC - 10 cоток прaвильной фopмы на возвышeннocти, гpаничит c лecом. В 5 минутax пешком автобусная остановкa. Автoбуc нa Mоскву нoмeр 359-ходит paз в чаc, нa Сеpпуxoв-Пущино кaждыe 15 мин. Kpуглогoдичный пoдъезд, зимой дoроги чистят. Отличное тихое место для постоянного проживания.

Так почему же кирпичный дом оказался самым ликвидным дешёвым и пр этом его всё равно никто не покупает?

Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций (стен) в Подмосковье равна 3.00 (м²•˚С)/Вт. Это её нижний предел. То есть, это дом, который не разорит вас на отоплении зимой. Если же мы говорим про какую-то энергоэффективность, то желательно иметь теплосопротивление стен выше этой нормы.

Стена в два пустотелых кирпича, уложенная на раствор с перлитом (с низкой теплопроводностью, так то клали на обычный цементно-песчаный) имеет тепловое сопротивление 1,55 (м²•˚С)/Вт. То есть, в два раза ниже нормы.

Строительный калькулятор при этом ругается, но говорит типа: "Жить можно, если топить как не в себя." Понятно, что затраты на электрическое отопление такого дома в зимний период будут просто космическими.

Такая же стена из полнотелого кирпича будет иметь теплосопротивление 0.88 (м²•˚С)/Вт.

Тут уже калькулятор говорит: Ограждающая конструкция не удовлетворяет санитарно-гигиеническим нормам по тепловой защите. Эксплуатация такой конструкции недопустима.

Что означает - зимой замёрзнешь нахер, как не топи. Силикатный кирпич считать не будем, там вообще грусть.

И если мы пойдём смотреть дальше, то обнаружим, что цена кирпичных домов с участками в Серпуховском районе Подмосковья в целом ниже, чем стоимость каркасника или бруса.

Тут честно пишут: "Дом пpигoдeн для кpуглогoдичнoгo проживaния , тoлщина стен 51 сантиметр." Да, пригоден. Но цена на отопление вам не понравится.

Но есть кирпичные дома, которые продаются сильно выше среднерыночной цены. Почему? Они построены по современной технологии - из тёплой керамики (Поротерма) обложенной кирпичом или в две кирпичные стены с утеплением между ними.

В итоге, что получается? Если мы строим качественный кирпичный дом - это дорого. И вероятность его быстрой продажи по близкой к рыночной цене очень мала. То есть, это хороший дом для постоянного проживания, энергоэффективный и конструктивно надёжный, но совершенно неликвидный - ибо заслуженно дорогой. Если же мы строим поделие со стеной в два пустотелых кирпича на цементно-песчаном растворе, получаем холодную халабуду, которую можно впарить занедорого только любителям стройки на века и передачи своего геморроя с отоплением потомкам. А их становится всё меньше. И потому, висят такие домики годами, в ожидании своего любителя стройки на века.

Кто-то спросит - а как же купцы старину строили себе кирпичные дома из полнотелого кирпича? Там во-первых, толщина стен была не менее метра, во-вторых, внутри стен делали вентканалы для прогрева стен, а печь ставили самой нижней точке, в топочной и топили её зимой круглосуточно, а осенью-весной - периодически.

Кстати, ещё одна беда подобных кирпичных домов - утеплять их нужно снаружи, чтобы использовать теплоёмкость стен. А это значит, потребуется выполнить ещё одну внешнюю отделку. Обкладывать кирпичом по утеплителю как-то тупо, поэтому люди просто делают вентфасад из сайдинга или фиброцемента.

Вот и вся ликвидность. Либо современный и дорогой, либо древний и бессмысленный. Либо древний, бессмысленный и дорогой, как многочисленные рублёвские и барвихинские постройки с площадями в квадратных километрах и миллионными затратами на эксплуатацию.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакт в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий, пишу здесь о своей работе много лет.

В комментариях к предыдущему посту высказали мнение, что дом, построенный с целью продажи, скорее всего будет некачественным, по причине того, что девелопер скроит на всём, чём можно и иногда даже на чём нельзя. Пойдём разбираться в этой теме!

Для ЛЛ: Чтобы быстро продать дом - надо построить его из дешёвых материалов. Чтобы заработать на таком доме - надо построить его из дешёвых материалов.

Несколько лет назад, обследуя каркасник перед покупкой, я обмолвился продавцу, что работаю в компании, которая строит каркасные дома под заказ. На что он ответил: "Я это проходил и в итоге ушёл в девелопмент. Это гораздо выгоднее и главное, никто тебе не делает мозги. Показываешь заказчику готовый дом. Нравится - покупай какой есть, не нравится - следующий! И никаких гарантий - я же свой дом продаю".

Тот дом в итоге мы купили, хотя он имел некоторые дефекты, но заказчик счёл их несущественными для дачи. Но фраза, высказанная девелопером, запала мне в голову. Работая в стройке под заказ ты тратишь очень много времени на взаимодействие с заказчиком. Что не удивительно, ведь цель строительства дома для человека - максимально удовлетворить его потребности. За 10 лет у меня было 3-4 случая, когда заказчики брали типовой проект и возводили дом по нему без изменений. Один из таких проектов я описывал здесь Как мы строим дома для своих. И как я проверяю их качество. Заказчик этого дома написал что-то в стиле - меня устраивает этот проект, когда сможем начать и кому отдать деньги? Единственное изменение в проекте - на чердак мы сделали полноценную дверь, чтобы можно было удобно затаскивать туда всякое барахлишко. А в остальном строительство шло так, как и должно идти - заехали, построили, заказчик принял, уехали. Все довольны.

Но как правило, люди хотят поиграть со шрифтами хотя бы подвигать стены в имеющейся планировке, а зачастую заказывают индивидуальный проект под собственные потребности. Это увеличивает сроки сделки в целом и зачастую процесс согласований планировок, материалов и коммуникаций занимает больше времени, чем само строительство. Кроме того, строя под заказ подрядчик постоянно находится под контролем заказчика - как минимум, сдаёт ему этапы строительства, а нормальные компании отчитываются о сделанной работе ежедневно. При продаже готового дома ты можешь опасаться только обследования перед покупкой, которое делают далеко не все покупатели. У меня, например, довольно часто бывают заказы типа "мы тут купили дом, можете его обследовать?" Как правило, такие обследования заказывают люди, которые поняли, что с домом что-то не так и пытаются минимизировать ущерб.

В общем, купивший участок девелопер свободен от всех проблем подрядчика. А так как он строит на свои и совершенно бесконтрольно, то у него есть две основных задачи.

Задача первая. Заработать.

Тут всё довольно просто. Принцип купил подешевле - продал подороже работает и в строительстве. Для увеличения прибыли берутся самые дешёвые (иногда даже некондиционные) материалы, нарушается технология строительства, инструкции производителей, нанимаются иностранные специалисты без квалификации.

В качестве фундаментов используются бетонные блоки, уложенные на грунт без подготовки

Или винтовые сваи малого диаметра с широким шагом

Фундаменты выполняются из того, что под руку попало и так, как получилось.

Применяются ненормативные слова материалы - горбыль на обрешётку, спанбонд вместо ветрозащиты, профильная труба вместо свай или блоков.

В каркасных домах экономят, в т.ч. на пиломатериале - стойки выполняют из 25-35 сырой доски, в результате получаем шаткий и хлипкий конструктив. Утепление, как правило, выполняется на минимуме норм региона или ниже.

В брусовых домах традиционно - малая толщина стен, отсутствие утепления и обещания "тёплого зимнего круглогодичного проживания".

В блочных и кирпичных домах - повсеместно использование малозаглублённого или вообще незаглудлённого фундамента без утепления цоколя и отмостки при отсутствии гидроизоляции и цоколя с отмосткой, отсутствии водоотведения и дренирования. В результате, в лучшем случае зимой наблюдаются высокие теплопотери, а в худшем разлом фундаментной ленты морозным пучением.

Кстати, некоторые девелоперы прописывают в ДКП, что покупатель предупреждён о необходимости организации водоотведения, дренирования и утепления с гидроизоляцией. А некоторые не прописывают.

На днях столкнулся с домом, который построили на участке со значительным перепадом. Полы по грунту, ростверк на буронабивных сваях. Планирование участка не выполнили, поэтому грунт из полов собирался высыпаться в ближайшее время, как только завалинка из суглинка размылась бы водой.

Вообще, таких подмывов, разломов и подъёмов морозным пучением у меня целая коллекция.

На кровле традиционно экономят максимально упрощая конструкцию. Например, здесь шинглас набили на OSB, без гидрозащиты.

Задача вторая. Демпинговать.

Чтобы быстро отбивать вложения необходимо быстро продавать дома. А для этого нужно снижать их цену. Что возможно только при использовании бюджетных материалов и левых бригад. Чтобы дом был дешёвым - постройте его из дешёвых материалов!

Таким образом, решить обе задачи девелопер может только через экономию. Чтобы быстро продать дом - надо построить его из дешёвых материалов. Чтобы заработать на таком доме - надо построить его из дешёвых материалов.

Всё было бы неплохо, если бы не факт, что в строительстве слово дешёвый как правило является синонимом слов недолговечный или некачественный. Поэтому, даже внешне похожее на дом здание может в итоге оказаться непригодным для проживания через несколько лет. Но, как правило, новые владельцы узнают об этом уже в первую зиму. Но при отсутствии гарантии на дом девелопера это никак волновать не будет.

По опыту, только 30% домов построенных на продажу полностью отвечают строительным нормам. Хорошие дома существуют, но в среднеценовом сегменте их очень мало. Поэтому, с моей точки зрения, покупать ИЖС у девелопера можно только на условиях гарантий на конструктивную целостность не менее 5 лет. Но таких девелоперов в бюджетном домостроении, наверно, и нет.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию задний. Много лет пишу здесь о своей работе и посильно помогаю советами.

Часто приходят просьбы о срочной помощи, но увы, бывают ситуации, когда я ничем не могу помочь. Например:

Минус 24, в доме есть газ и тёплые полы. Но отопление не справляется, люди замерзают. Потому, что дом построен идиотами по старинным технологиям. Везде, где можно насыпать землю - она насыпана. А самое главное - её забили в забутку, место между внешней кирпичной стеной и брусом.

В результате - в стене образовалась зона конденсации, при этом земля может капиллярно подсасывать воду из грунта под домом, что конечно будет оценено грибковыми микроорганизмами.

Сопротивление теплопередаче у такой стены 1.32 (м²•˚С)/Вт при норме региона 3.82, но главное, что она очень быстро сгниёт и дом станет непригоден для жизни. Одновременно, такое вымокание стены ухудшает её свойства - чем сильнее она увлажнена, тем выше теплопроводность, тем сильнее она конденсирует и так по кругу.

Та же самая стена без земли в вентзазоре имеет теплосопротивление 1.04 (м²•˚С)/Вт, но при этом не будет гнить.

Это, кстати, хорошая иллюстрация к моему посту, что всё нужно делать по инструкции и строить дом в соответствии с нормами, а не на сколько хватит денег. Если у вас нет денег на нормальный утеплитель, который можно засыпать в забутку безопасно для бруса (пенополистирол, пеностекольный щебень), то не нужно придумывать свои способы испортить дом, как это сделали продавцы дома.

В имеющейся ситуации, когда повсюду насыпана земля, нужно перебирать весь дом, выкидывать тонны этого шлака. А как это сделать, когда на улице минус 24 градуса? Никак. А как извлечь этот мусор из забутки, да если его трамбовали? Никак. Пока можно поставить дровяную печь в параллели с газовым котлом и топить её в помещениях, где нужно обеспечить температуру комфорта, чтобы протянуть в сильные морозы. А по весне считать стоимость ремонта этого дома с полным демонтажом перекрытий и тёплых полов, которые практически лежат на земле.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля, специалист по техническому обследованию зданий, пишу здесь о своей работе много лет.

Вчера опубликовался мой пост про косяки в проектировании крыльца и его ступеней. Речь шла о том, что скаты кровли не должны быть направлены на пути передвижения людей и главное, на ступени крыльца. Потому что, независимо от наличия снегозадержателей и водостоков, снег и вода будут попадать на ступени. В целом, подписчики согласны с моим мнением, но есть диалоги, которые выводят на продолжение дискуссии.

Пишет , который явно не читал моего поста Веранда не нужна, балкон не нужен! Или как создать себе проблемы при строительстве частного дома

Там я наглядно показываю, что будет с открытой верандой и почему она допустима только в виде отдельной пристройки, вынесенной за контур дома под отдельную крышу.

Если коротко, полы террасы, если это не бетонная плита, должны проветриваться. Поэтому, их покрытие, монтируется с зазором между досками. Дерево, ДПК, не важно - нужны зазоры. Это пишется в любой инструкции к террасной доске. И они должны быть, желательно, не менее 5 мм.

Если терраса находится в тёплом контуре цоколя, то есть, врезана в угол дома, как было у меня:

То во-первых, контур перестаёт быть утеплён, ведь над ним решето, а во-вторых, в него сливается вся вода, которая попадает на террасу. А попадает её туда много.

Если же при этом вы решите утеплить перекрытие под террасой, то нужно очень качественно решить вопросы гидроизоляции и водоотведения. Из того, что я 10 лет наблюдаю на отечественном домостроительном рынке, я могу сделать вывод, что при заказе утепления полов такой террасы, скорее всего её сделают вот так:

Это как раз видео с объекта, не вошедшее в пост про ненужные террасы. Человеку построили дом и террасу выполнили так - полы утеплили, а сверху зашили влагостойкой фанерой. По ней нашили лиственницу - она же, типа, не подвержена гниению и в воде становится только крепче. В итоге, через несколько лет сгнила не только фанера, но и перекрытие, а также часть обвязки.

Ну, давайте ещё грибочков подложу, я знаю, вы такое любите.

В итоге, пришлось помогать человеку, вырезать всю гниль, а заодно переделать перекрытие и заменить покрытие террасы. Было так:

Стало так:

Под ДПК лежит OSB, смонтированное с уклоном 2 сантиметра на метр и намазанное густым слоем кровельной мастики. Все примыкания к стенам заделаны алюмобитумной лентой. Вот уже года 4 как нет никаких нареканий. Правда, хозяин обещал мне, что обязательно остеклит это крыльцо. Надо спросить - остеклил или нет.

Одна подписчица написала мне в каментах, когда я в десятый раз разжёвывал то, что уже три раза объяснил в посте, очередному спорщику, что я святой человек, если могу сохранять спокойствие в такой ситуации. Но это пипец как трудно, когда я объясняю то, что уже расписал в нескольких постах и рассказал в каментах, а мне начинают рассказывать, что-нибудь из серии: "У моего дяди из Сочи крыша из вощёной бумаги для выпечки и крыльцо нифига не заметает снегом". Или спорить ради спора, чтобы я после двух выездов, вместо отчёта заказчикам писал ответы на очевидный бред.

Когда я говорю, что так делать не надо, я не просто аргументированно излагаю свои домыслы - я делюсь своим многолетним опытом. Рассказываю о том, с чем довелось столкнуться. Помимо того, что я сам живу в загородном доме, строю загородные дома (состояние которых мониторю) и имею профессиональное строительное образование, которое стремлюсь всё время расширять, я обследую минимум 12 домов в неделю. За год я вижу больше 500 новых, старых и даже полуразрушенных домов со всеми их проблемами, многие из которых наследуются от дома к дому. Такие архитектурные ошибки как веранда в периметре дома - это классика. Вы можете спорить сколько угодно, говорить, типа: "А если там будет бетонная плита, то ничего не протечёт", но это не изменит сути - влага будет забиваться в угол. Значит рано или поздно она инфильтруется в стену и породит плесень или от неё покроется коррозией дверная коробка. Или будет другая фигня/, потому, что решение фиговое. А свой дом нужно строить из хороших решений.

Вот и всё, что хотел сегодня до вас донести. Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле. Стройте хорошо, чтобы потом не жить плохо.

P. S. - спасибо всем тем, кто закинул мне донаты ранее или недавно. Не следовало этого делать - я респектабельный миллионер. Просто чтобы отключить эту функцию нужно писать специальное письмо администрации портала, а я с ними не разговариваю. Но вы всё равно крутыши, на ваши бабки я купил себе налобник и теперь все мои фото с обследований будут освещены им. Мне кажется, это символично. 🤘

Привет, дорогие подписчики и все энтузиасты загородного домостроения! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе и отвечаю на ваши вопросы.

Сегодня расскажу вам очередную печальную историю о том, что прощающих ошибки материалов не существует, а несоблюдение строительных норм может привести в лучшем случае к большим финансовым потерям. Итак, одевайтесь потеплее и садитесь потеснее - начинаю сказ про ледяной дом.

Это был солнечный, а потому морозный, зимний день. Объект был первым в моём списке, заказчик вместе с хозяином дома запаздывали на полчаса и мне пришлось завести заглушенную было машину. Ибо уже через 10 минут после остановки двигателя ноги мои начали потихоньку леденеть. Ночью было ниже - 30°С и раннее солнышко, пробиваясь сквозь заиндевевшие мётлы берёз, никак не могло нагреть холодный, стоящий без движения, воздух. Чу! Невдалеке раздался звук автомобильного двигателя. Подъехал видавший виды паджерик, из которого вывалился такой же мужчина в китайском пуховике времён 90-х.

Я вышел из машины, поздоровался и спросил: "Это вы хозяин дома?"
- Да - дружелюбно улыбнулся мужчина, поджимая мне руку - я хозяин.
- А я стройконтроль. Будем ждать покупателей или начнём, чтобы времени не терять? - спросил я.
- Пошли, чего мёрзнуть-то... - ответствовал он и мы вошли в просторный заснеженный двор.

Я осмотрел дом снаружи и сразу понял, что строившие его не имели строительного образования. Первое, что бросалось в глаза - качество установки окон. Люди, ставившие их, явно не имели представления даже о том, как должны монтироваться откосы, не говоря уже про знание ГОСТ 30971 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам". Периметр оконных рам просматривался полностью, в щелях виднелась монтажная пена.

- Кто это Вам дом строил? - спросил я у хозяина, приходя в себя от увиденного.
- Так эта, я-то сам строитель, технологию знаю! Сам и строил! - гордо ответил хозяин.

В таких случаях я никогда не спорю. Наоборот, всячески поддерживаю расхваливающего свои косяки строителя и поддакиваю ему, что для наблюдающих со стороны знающих людей выглядеть комично. Особенно эти шоу любят мои коллеги аэродверщики, если судьба сводит нас на одном объекте.

- А потом я взял пароизоляцию и установил её снаружи вместо ветрозащиты!
- Ну да, сейчас все так делают! Технология такая.
- Вот и я говорю, технология. А дом я на деревянных пеньках поставил вместо бетона.
- Во-первых, это не пеньки, а по-научному называется "стулья". Во-вторых, так весь Санкт-Петербург построен и уже 300 лет стоит.
- Точно, а ещё...

Короче, так и дискутируем. Хозяин рассказывает мне все строительные премудрости, я поддакиваю и одновременно осматриваю дом. В этот раз был примерно такой же разговор.

По всем стенам снаружи идут волосяные трещины. Вероятнее всего, накосячили с её армированием, нарушили технологию нанесения. Заказчик их не видел, уж больно хорошо "короед" декорирует такие дефекты.

На углах следы усадочных трещин, не установлена угловая штукатурная сетка. Вот и поползло.

Внутри по отделке наблюдалось то же самое.

Все трещины не аварийны, толщина менее миллиметра. Ладно, посмотрим в тепловизор, что у нас с конструкцией?

Мда... На стене сетка из пескобетона, на который положили этот газоблок. Перепад температур между уличной и внутренней стеной достигает 7°.

А по углам вообще печаль...

Углы явно сырые, что неудивительно - конденсат скапливается на холодных поверхностях.

Про окна всё было ясно и снаружи, но в этот раз я впервые увидел даже не иней, а снег и лёд на оконной раме. Скорость притока 1,74 при максимуме нормы 0,3 м/с.

Тепловизор только подтвердил крах тех, кто пытался установить эти окна. Похоже, что местами там не было даже пены.

Вишенкой на торте стал огромный чердак вальмовой кровли, без окон и дверей - попасть в это секретное место можно было только через люк.

Для чего потребовался такой угол наклона скатов и зачем делать утеплённый чердак с высотой более 2 метров в коньке без нормальной лестницы строитель объяснить не смог. Сказал только, что можно сделать там бильярдную. "И пьяным сломать себе ноги, спускаясь из ней на стремянке" - подумал я. А в слух сказал: "Какая интересная идея! А вентиляция здесь есть?" Конечно же, никакой вентиляции там не было (с).

Пароизоляция чердака была также выполнена в местном стиле, без проклейки стыков, в нарушение СП "Кровли" и СП "Деревянные конструкции". И на её внутренней стороне уже наблюдался конденсат.

В общем, можно было констатировать провал хозяина по всем фронтам - ни армокаменные, ни деревянные конструкции у него не удались. Единственный вопрос, который меня беспокоил - почему так холодно? В доме 120 м2 с котлом на 15 кВт, тёплыми полами и дополнительными радиаторами не получалось держать комнатную температуру.

- А что за блоки Вы использовали? - спросил я хозяина.
- Так, эцамое, конструкционные, D600. Надёжные! - ответил он гордо.
- Да, надёжные - автоматически повторил я, выполнив мысленный фэйспалм двумя руками сразу.

Теперь всё стало окончательно ясно. Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций в Подмосковье 3.02 (м²•˚С)/Вт. Это минимум, нижний предел.

2.0 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление бытовки со стеной 100 мм

2.29 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление стены из газобетона D600 толщиной 400 мм, без учёта её неоднородности, пустошовки и теплопроводного раствора, на который положили блок

3.10 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление газобетона здорового человека D400, толщиной 400 мм, без учёта неоднородности

Цифры после буквы D в названии газобетона говорят о его плотности. Так, D300 означает плотность 300 кг на 1 кубометр. Это лёгкий пористый бетон, который обладает ограниченной несущей способностью, но при этом является хорошим утеплителем. Тем не менее, из него можно строить дома малой этажности, если не применять бетонные перекрытия и ответственно подойти к проектированию. Чем выше плотность блока, тем выше его несущая способность (грубо говоря, его сложнее раздавить), но при этом теряется пористость. В результате, плотные блоки позволяют строить двух и трёхэтажные дома с бетонными перекрытиями, но нуждаются в обязательном дополнительном утеплении.

К сожалению, не все строители домов на продажу имеют представление о таких простых вещах. В итоге, если мы не утепляем дом из блоков высокой плотности, мы получаем надёжный, перекрытый бетонными плитами, холодильник зимой и дегидратор летом. Потому, что такой дом, помимо конструктивной надёжности, обладает замечательной тепловой инерцией. То есть, он долго нагревается и долго остывает, а эти качества не самое лучшее для загородного дома. Например, нагревшись снаружи в летний солнечный день, он будет отдавать тепло внутрь всю ночь, до самого утра. И наоборот, хорошо промёрзнув при отключённом отоплении, он ещё долго будет морозить своих владельцев, пока они не прогреют стены как следует. Что, в общем-то я и наблюдал на осмотре. Очередной раз, когда газобетон не простил ошибки. При практически идеальной геометрии и полной конструктивной целостности здания.

Чему нас учит этот урок? Качество материал без соблюдения технологии не имеет никакого значения - получится фигня. Знание технологии строительства без понимания качеств материала и соблюдения строительных норм также не поможет - как бы хорошо ты не сложил стену, ты замёрзнешь, если материал не держит тепло. Чтобы получилось хорошо - не надо делать плохо. Но для этого надо знать, что значит "хорошо".

Как обычно, отвечаю на ваши вопросы в каментах или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Многие подписчики просили меня раскрыть тему утепления щеледомов, но я всё время откладывал этот пост, ограничиваясь ответом в каментах или сообщениях. Но зима близко и самое время помочь одичалым, живущим в жилищах построенных по технологиям древних, спастись от холода. Дом Зелёного Уровня приветствует вас! Устраивайтесь поудобнее, ибо повествование будет длинным.

- Как вы выживаете в таком холоде?
- Ходи быстро. Занимайся сексом страстно.
- На тысячи миль я не видел ни одной женщины...
- Довольствуйся тем, что есть.
Из диалога Джона Сноу с Тормундом

В целом, если вопрошающий понимает принципы воздухообмена загородного дома в зимний период, ему не нужен ответ на вопрос утепления щеледома. Эти вопросы поступают от владельцев подобных домов, которые не понимают физику процесса и хотят получить быстрое решение, чтобы волосы перестали шевелиться на голове при порывах ветра и при получении счетов за отопление. Сразу скажу, что сами хозяева не виноваты в выборе технологии. Как правило, этот выбор связан с отсутствием понимания технологии, чем и пользуются мошенники-продавцы, которые рассказывают, что дом из бревна диаметром 350 мм или из бруса 250 мм будет тёплым и зимним.

Я написал немало постов на эту тему, в том числе, как участвовал в уголовном преследовании таких мошенников, которые умудрились обмануть сотни человек в Можайском и Одинцовском районе. Прочитать эту эпопею можно в серии постов Дело брускоинов. Но сейчас мы пробежимся по азам, чтобы ответить на вопрос - почему в щеледомах холодно зимой.

Проблема первая. Дышащие стены.

Итак, сама технология постройки бруса и сруба выглядит так - берём некоторое количество пиломатериала и перемежаем его щелями. А чтобы уменьшить щели, между пиломатериалом прокладываем некий уплотнитель. Это может быть мох, лён, джут, холофайбер, ПСУЛ (предварительно сжатая уплотнительная лента из пенополиэтилена) и тому подобные уплотнители.

Минимизация количества щелей зависит от нескольких факторов:

1. Качество подгонки брёвен или бруса друг к другу
Например, при рубке сруба рубщик работает творчески - каждое бревно уникально, кроме того, брёвна имеют разный диаметр у вершины и комля. Задача рубщика - выбрать паз учитывая эту конусность (я бы сказал, расконусовку в разные стороны) и максимально плотно посадить брёвна друг на друга. Это технически сложная работа, которая не может быть автоматизирована. В современном мире быстростроя никто не заботится о качестве этого паза в брёвнах. Часто его просто криво выбирают бензопилой. В итоге, в стенах образуются полости, а прилегание одного бревна к другому выходит неплотным. Такие пазы приходится конопатить с двух сторон, а конопатка имеет обыкновение усплотнятьсяя и даже растаскиваться птицами.

Эту проблему пытались решить путём профилирования бруса (то есть, выпиливания на верхней стороне паза, а на нижней - шипа. Либо, путём стандартизации бревна - оцилиндровки, когда в угоду одинаковости диаметра с бревна стёсываются все плотные слои, но при этом можно выполнить точный полулунный или даже сложный пазы, которые упрощают монтаж до уровня бруса. И вроде бы, профилирование позволяет избежать проблем с уплотнением паза, но тут вступает в игру второй фактор.

2. Гигроскопичность и усадка древесины
Древесина сосны и ели, из которой в подавляющем большинстве изготавливаются строительные материалы, чувствительна к влажностным колебаниям. При этом, в течение всего срока эксплуатации она теряет влажность и уменьшается по высоте/диаметру. Потеря высоты у сырого бруса может достигать 10%. То есть, при высоте стены 2,4 метра она усядется на 24 см. Чем суше древесина, тем меньше она усаживается. При этом в условиях высокой влажности древесина может слегка набухать (не так значимо, но иногда заметно, например, по заклинивающим дверям в деревянных домах). При увеличении влажности воздуха на 10%, содержание воды в дереве увеличивается как минимум на 2-3%. Тут, кто хочет погрузиться в физику процессов, может гуглить "равновесная влажность древесины" и "гистерезис сорбции", а кто не хочет - просто запомните, что пиломатериалы щеледомов всегда дают усадку. Вопрос только её величины.

3. Выкручивание и растрескивание при усушке
Любой поставщик скажет вам, что растрескивание бруса и бревна - это норма. И будет прав.
Например, ГОСТ Р 70088-2022 "Брёвна и заготовки оцилиндрованные" допускает боковые трещины от усушки до середины бревна.

Таблица 3. ГОСТ Р 70088-2022

А ГОСТ 8486-86 "Пиломатериалы хвойных пород", допускает трещины протяжённостью до 1/3 длины бруса, а также искривления типа "волна" ±3 мм, типа "сабля" и "вертолёт" ±0,5% от длины бруса.
Короче говоря, факт в том, что дерево трескается, его ведёт и крутит, особенно брус, особенно сырой. В результате наблюдаем вот такое:

Или такое:

В общем, при усадке материал стен истончается, образуя щели. Если их невозможно законопатить, например, когда профилированный, как на фото выше, паз не даст этого сделать, то стена из полупроницаемой становится полностью проницаемой. А это значит - будет дуть.

Что такое дуть - мы разберём чуть позже, а пока перейдём ко второй проблеме щеледомов.

Проблема вторая. Высокая теплопроводность.

Да, внезапно, древесина не самый лучший утеплитель. Я про это уже много писал, читайте по тегу щеледом. Вкратце, чтобы соответствовать отечественным нормам теплосопротивления для ограждающих конструкций жилых зданий в ЦФО, в нижний предел которых попадает 150 мм каркасной стены, либо 380 мм газобетонной, древесине нужна толщина около 450 мм.

Иными словами, цитируя моего друга, который много лет проработал рубщиком: "Хороший деревянный дом это дорогое удовольствие. Плохой - дорогое неудовольствие."

В результате этого двойного бинго у нас получается излучающая тепло и продуваемая (запомните, это важно) стена. Выглядит она примерно так как на термофото. Слева внутренняя перегородка, справа - внешняя стена дома при уличной температуре +5°.

Воздухообмен в зимнем доме

Чтобы получить ответы на вопрос, что такое дуть и почему щеледома называют дышащими, мы должны понять, что происходит в загородном доме и вокруг него зимой. Буду объяснять как для детей.

Чтобы достичь температуры комфорта, мы начинаем, неважно каким способом, греть воздух внутри дома. При нагревании воздух, как любой газ, начинает расширяться. Это явление мы наблюдаем, например, при надувании оболочки воздушного шара горелкой. Расширяющийся воздух поднимается вверх и надувает дом также, как воздушный шар. Как правило, в области второго этажа или стыка крыши и стен. Но, так как дом взлететь не может, он начинает стравливать этот лёгкий расширившийся воздух через имеющие вверху щели. Давление внутри дома стремится уравновеситься и поэтому воздух в доме начинает обновляться через щели, расположенные ниже. Основным поставщиком холода, конечно, будет стык пола и стен. Я называю это "система холодный пол".

Вот таким образом щеледом и дышит. Интенсивность его дыхания, то есть полного обновления объёма воздуха внутри помещения, напрямую зависит от количества щелей. Например, летом я тестировал кратность воздухообмена в брусовом доме, обложенном кирпичом. И она составила 8,19/час - столько раз тёплый воздух в полном объёме покинет дом и обновится на холодный.

Это воздух, который хозяева нагрели, чтобы им было комфортно и тепло. И да, это выше верхнего предела нормы в два раза. То есть, дыхание щеледома - это неуправляемая постоянная вентиляция. Жильцы как бы всё время спят с открытым окном, не имея возможности его закрыть и поэтому вынуждены кочегарить систему отопления на максимум.

Теория ясна, но что же, всё-таки, делать?

Как мы выяснили, у нас две проблемы дураки и дороги щели и теплопроводность. Поэтому и решать их нужно одновременно. Часто мне говорят - мы утеплили сруб, но сильно лучше не стало. Спрашиваешь, чем утепляли и узнаёшь, что налепили 50 мм минваты на внешнюю часть стены, закрыли ветрозащитой и зашили всё сайдингом. Но дуть-то не убрали. И дуть вернулся вновь. Только в этой ситуации, выдувание тёплого воздуха в утеплитель, расположенный на стене и закрытый ветрозащитой, может сыграть злую шутку. Ибо тёплый воздух несёт с собой много влаги, которую мы так или иначе генерируем в помещении в процессе жизнедеятельности. А когда он сталкивается с холодным, межмолекулярные связи уменьшаются и воздух "выжимается", сбрасывая лишнюю влагу там, где его застали оптимальные влажность и температура. То есть, в области конденсации.

При толщине стены 120 мм и утеплителе 50 мм (что ниже норм на 30%) эта область образуется при -30°С близко к поверхности утеплителя. В основном, из-за ветрозащитной мембраны. Беда в том, что влажный утеплитель перестаёт утеплять и соответственно, область конденсации начинает смещаться в сторону деревянной стены. Ну, а когда она её достигнет, домику останется жить 10-15 лет. Т.к. в тёмноте, тепле и сырости гнилостные процессы и размножение грибков будут идти очень интенсивно и совершенно незаметно для хозяев.

Есть ли выход из сложившейся ситуации? Конечно, у меня есть план, мистер Фикс! Надо прекратить дуть! Не в смысле пыхать, хотя и это не очень полезно. А в смысле - убрать приток воздуха в стены. То есть, использовать пароизоляцию.

Заметили разницу? У нас та же убогая с точки зрения теплосопротивления стена, не дотягивающая до норм 30%. Но она сухая! Это чудо? Нет, это физика. Чтобы перестать быть бездомным - купите дом. Чтобы пар не попадал в стены - поставьте пароизоляцию (она может быть выполнена как в виде плёнки, так и в виде герметика). А чтобы в доме было тепло - утеплите его! И вот тут, как мы поняли из примера выше, важно не ошибиться - ведь сухие стены с малым количеством утепления всё равно будут отапливать улицу.

Идеальный пирог утепления щеледома

Итак, мы приходим к тому, что нам нужно смонтировать пароизоляцию ВНУТРИ, а утепление СНАРУЖИ и ветрозащиту внешних стен здания. Это правильный и увы, самый затратный вариант утепления. Потому, что если вы монтируете пароизоляционную плёнку, то во-первых, придётся снять всё, что висит и стоит на стенах (мебель, коммуникации), во-вторых, придётся переделывать все доборы и наличники на дверях/окнах (увеличится толщина стен), в-третьих, дом потеряет несколько квадратных метров (увеличилась толщина стен) и в-четвёртых, пароизоляцию надо замкнуть на пол и потолок, а для этого придётся снять отделку. В-пятых, снаружи тоже предстоят траты на отделку фасада, отливы, доборы. А главное, чтобы свесы и выносы крыши позволили увеличить стену на нужную толщину. Иначе, придётся ещё наращивать кровлю. В общем, это очень затратное мероприятие, при котором мы по сути строим каркасник с одной толстой, дорогой и совершенно бесполезной стеной. Поэтому, так делают немногие. Но делают. Но нечасто. Но есть такие люди и я их видел. Но я не знаю, зачем так делать, я бы лучше продал такой дом, пусть его как дачу используют. Но кто я такой, чтобы судить респектабельных миллионеров? Давайте лучше поближе к идеальному пирогу.

Говоря про толщину утепления, давайте возьмём норму теплосопротивления Подмосковья 3.02 (м²•˚С)/Вт и будем стремиться попасть в неё при разумной толщине деревянной стены. Тогда у нас выйдет, что 100 мм минваты решают наши проблемы при толщине стен в диапазоне от 100 до 300 и более миллиметров. Просто при 100 мм деревянной стены у нас будет 2.59 (м²•˚С)/Вт (с учётом отделки и замкнутого воздушного зазора внутри помещения войдём в норму, а если нет, это не сильно ухудшит ситуацию в сравнении с тем, что было раньше. А при 300 мм стены у нас будет 3.70 (м²•˚С)/Вт - в таком доме уже можно топить электричеством и не рыдать при получении счёта. Нарисуем стеночку с толщиной 180 мм, т.к. это самый распространённый развод лохов размер бруса получающийся после усадки 200 мм стен тёплых и зимних домов.

Итак, я сделяль так - имитация бруса 22 мм, замкнутая воздушная прослойка 20 мм, пароизоляция, брус 180 мм, минвата дешманская 25-75 кг/м3 в каркасе из 50 мм доски, ветрозащита, вентзазор 45 мм, профнастил (ну, не красить же это всё каждый год).

Сопротивление теплопередаче: 3.35 (м²•˚С)/Вт - ну, кагбэ в норме и не дует.

Если нет сил на правильное, но отдавать последнее за отопление тоже не хочется - конопатим в последний раз и делаем изнутри тёплый шов герметиком. Самостоятельно, ибо сейчас он стоит 250 или больше рублей за погонный метр, а этих метров на щеледоме - гонять и гонять. Если дом в два этажа, 12х14, может быть около двух погонных километров. И они погонят хозяина в банк, снимать свои кровные, чтобы отдать строителям.

При таком раскладе не придётся тратиться на внутреннюю отделку, убираем ей из пирога и получаем сопротивление теплопередаче: 3.09 (м²•˚С)/Вт. Ну, как был на тоненького прошли.

А можно ли оставить деревянную стену снаружи, утеплив внутри? Ну, типа - чтобы все видели, что дом деревянный. Можно и даже нормально выйдет, если хорошо пароизолировать.

Сопротивление теплопередаче: 3.35 (м²•˚С)/Вт, если внутри отделаем имитацией бруса.

Но я так делать не советую. И вот по какой причине. Дерево, имеет какую-никакую, но не самую плохую теплоаккумуляцию. То есть, разогрев деревяшку, которая со стороны улицы защищена утеплением, мы можем некоторое время получать от неё инфракрасное излучение обратно. Если же мы оставляем деревяшку на улице, мы лишаемся этой возможности + всё равно попадаем на внутреннюю отделку. А самое главное - любой серьёзный дефект пароизоляции и что? Правильно, область конденсации на внутренней стороне деревянной стены.

А это что? Грибок, гниль, гроб, гроб, кладбище... Ну, вы поняли. Не делайте так, короче. Это ещё хуже варианта с наружным утеплением без пароизоляции внутри.

В каментах @Formician напомнил ещё один способ утепления щеледома, который можно сделать без пароизоляции и про который много раз твердил мне - экстремально толстый слой утеплителя на поверхности стены. То есть, по-сути, надо обстроить дом из бруса каркасными стенами. Физика процесса в том, что большая толщина утеплителя в совокупности с ветрозащитой слабо проницаема для тёплого воздуха (видели, как в фильмах душат людей подушкой?), поэтому конденсация возникает только при экстремально низких температурах и то, на поверхности утеплителя.

Сопротивление теплопередаче: 3.97 (м²•˚С)/Вт - снаружи 150 мм минваты при -35°

Для пущего кайфа можно сделать перекрёстное утепление 150+50, тогда:

Сопротивление теплопередаче: 4.02 (м²•˚С)/Вт

Этот способ хорош тем, что не требуется внутренней герметизации и отделки. Однако, цена внешнего утепления при этом возрастает на 50%.

Есть ли альтернативы?

Тут мы переходим к опасным советам, которые я не советую повторять у себя дома, если вы не опытный каскадёр находитесь в крайней нужде.

Например, некоторые хитрецы пароизолируют стены снаружи, а затем укладывают утеплитель. Давайте посмотрим, к чему это приведёт, если мы берём более-менее нормальную толщину утепления в 100 мм.

Сопротивление теплопередаче: 3.45 (м²•˚С)/Вт это хороший результат и он будет работать до момента, пока утеплитель не промёрзнет. А это случится при -25°С. И тогда пароизоляция со стороны бруса покроется конденсатом, как бутылка пива, вытащенная из морозилки в жаркий день. Всё потому, что стены у нас не герметичны - через щели воздух доберётся до пароизоляции.

А дальше - конденсат впитается в древесину и привет, питательная среда для бактерий и грибов, кушающих лигнин и целлюлозу.

Можно зафигачить всю внешнюю поверхность дома толстым паронепроницаемым утеплителем, при условии того, что она будет сухой, а материал будет смонтирован без щелей и зазоров. Например, оклеить весь дом ЭППС с последующей отделкой штукатуркой.

Сопротивление теплопередаче: 3.98 (м²•˚С)/Вт

По моему опыту, такой фокус много у кого не удавался и результатом было полное разложение древесины под слоем ЭППС. Но, если вы планируете временное проживание в доме и хотите снизить затраты на это время, то это вполне рабочий вариант. Очень важно обратить внимание на герметичность и толщину утеплителя - при толщине менее 100 мм область конденсации в -25°С может оказаться на его граничащем со стеной слое, как в примере выше. А при толщине 50 мм конденсировать будет в прямо в щелях деревянной стены. Ну и, конечно, при такой герметизации стен у вас должна быть нормальная система вентиляции, которая уведёт лишнюю влагу в вытяжку и обеспечит приток уличного воздуха. Ну и, внутренний "тёплый шов" из герметика будет не лишним.

@HozyainTaygi, задавал мне вопрос про такой пряничный домик, запененный поверх бревна пенополиуретаном. Это всё из той же оперы, опасных игр с конденсацией. Во-первых, не надо забывать, что пенополиуретан бывает с открытой ячейкой и тогда домику кранты, т.к. воду он будет задерживать как губка. Во-вторых, судя по окнам, толщина тут совсем смешная. И в-третьих, такие работы должны проводиться комплексно, чтобы было выполнено сплошное утепление от кровли до цоколя. Иначе, в тех местах, где не было утеплено, начнёт дуть. Ну, а дальше конденсация, гроб, гроб, кладбище, ... Например, как тут Мегапопадос. Человек продал квартиру и купил тёплый зимний сруб. Так ему казалось...

Надеюсь, что порадовал тех, кто спрашивал об этом, вопрос действительно насущный и стоял у меня в списке тем более года, но всё не находилось времени ответить на него развёрнуто.

Для утепляющих свой дом могут также могут быть полезны эти посты:
Пароизоляция и гидроветрозащита в загородном доме. Зачем они нужны и почему важно их не путать
Полы, холодные как твоя бывшая... или причины охлаждения полов загородного дома
Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий и сооружений. Много лет пишу здесь о своей работе.

Недавно написал большой пост про очередной трэш и ужос в газобетонном доме, но с удивлением обнаружил его исчезновение - пост не опубликовался и пропал из черновиков. Надеюсь, наберусь вдохновения восстановить его по памяти, но сегодня речь пойдёт немного о другом. А именно, про случаи строительного контроля, когда проект не удавалось вытянуть вообще. Да, бывает и такое. Усаживайтесь поудобнее, а я начну рассказ про чудесный мир строительных норм и повсеместного забивания на них.

Для начала, дорогие мои любители загородного домостроения, давайте я проведу небольшой ликбез по процессу строительства загородного дома. Потому что, как выяснилось, многие мои подписчики умудряются въехать в стройку не понимая основных принципов строительства.

Если кратко, то для проведения строительного контроля мы, до начала строительства, должны ответить на четыре вопроса: "Кто?", "Из чего?", "Что?" и "Как?" И зафиксировать эти ответы на бумаге в виде договора и проекта.

Кто строит?

Тут понятно, что речь идёт о подрядчике. Он должен иметь достаточный уровень квалификации, чтобы не запороть материал и достаточную чистоту репутации, чтобы не исчезнуть с вашими денежками.

Из чего строит?

Используемый материал должен соответствовать технологии строительства, отступления от норм, которые часто делаются подрядчиками в угоду экономии трёх копеек в свою пользу или заказчиками от безысходности, могут привести к печальным последствиям, вплоть до разрушения здания в короткие сроки.

Что строит?

На этот вопрос отвечает проект объекта строительства, который обязательно должен включать в себя конструктивное решение. То есть, схему сборки дома для непосредственных исполнителей - строительной бригады.

Как строит?

Строительство - это точная дисциплина, являющаяся синтезом математики, геометрии, физики и химии. В наше время она очень хорошо документирована. И если мы выбрали технологию, то должны придерживаться её норм и инструкций. Таким образом, ответ на вопрос "как строить?" складывается из используемых материалов и применяемой технологии.

Казалось бы, это база. Но, как ни странно, люди:

• регулярно отдают предоплаты в компании-однодневки с арестованными счетами, состоящие из одного человека, нанимающего мигрантов без образования для имитации строительства дома;

• подписывают сметы где явно указан несоответствующий технологии материал;

• начинают строительство по рисунку на листочке в клеточку или по картинке из интернета;

• не контролируют происходящее на стройплощадке...

...и после обращаются за стройконтролем. Глубина погружения заказчиков в проблемы бывает разной. Иногда человек уже на начальном этапе понимает, что что-то пошло не так. А иногда запрос приходит такой - мне построили дом, не можешь ли ты его принять?

Я обычно задаю вопрос - а что вы хотите? Какова цель наших изысканий? Расстроиться? Какие наши действия будут в случае, если всё построено не так? Мы разберём дом и будем его переделывать? Мы не заплатим деньги подрядчику? Мы не подпишем акт сдачи-приёмки?

Часто отвечают - ну, хотя бы мы будем знать, что у нас не так.

Ок. Приезжаешь принимать, а там, например, кратность воздухообмена 8,51 из 4 допустимых. Это значит, что воздух в помещении через нерегулируемые отверстия обновляется 8,5 раз в час. То есть, зимой тепло выдует из дома восемь с половиной раз.

Из стыка пола со стеной приток со скоростью 3,41 м/с при максимуме нормы 0,3 м/с.

Выясняется, что пароизоляция непроклеена. Приходит прораб и говорит: "Нет, она проклеена. Давайте вскроем полы, снимем отделку. Вы сами всё увидите!"

Ок, давайте. И после вскрытия обнаруживается что-то типа этого:

Или же, заглядываешь под дом, а там вот так установлены противомышиные сетки и черновые полы через 40 см.

Или заглядываешь под дом, а там нет ветрозащиты и минвата вот так красиво насыпана на противомышиные сетки.

Или, смотришь на пароизоляцию скатов кровли, а она выполнена вот так и подшита гнилыми досками от старых поддонов.

Или же, заходишь в газобетонный дом, а у него все стены пошли такими трещинами.

Ну, про любимую мною классику, когда газобетонная кладка раскалывается из-за осыпавшейся после зимы незаглублённой фундаментной ленты говорить не буду, тут заказчик и сам видит, что домику пришёл пушистый зверёк и вызывает стройконтроль скорее для рекомендаций по замедлению обрушения конструкции.

Все эти дефекты по ГОСТовской градации называются "неустранимыми". Не потому, что их невозможно устранить. А потому, что рентабельность этой затеи минусовая. То есть, дом уже построен так, что его невозможно эксплуатировать, а ремонт слишком дорог, чтобы его делать.

Можно ли было предотвратить эти дефекты? Можно. Если бы контроль вёлся поэтапно, как и положено в строительстве. И начинать его нужно с аудита подрядчика и строительной документации. Потому, что если ваш подрядчик имеет несколько арбитражей и исков по линии защиты прав потребителей, вероятность, что следующим истцом будете вы очень велика.

А если у вас нет проекта, то инженер строительного контроля не сможет принять конструкцию, т.к. изначально неизвестно, как она должна быть построена.

А веду я к тому, что если вы решили экономить на всём и строите без проекта с неизвестной бригадой, то траты на строительный контроль вам точно не нужны. Потому, что инженер стройконтроля не волшебник, который наводит порядок одним своим появлением на объекте. Это человек, который систематически контролирует соблюдение строительных норм на всех этапах проекта. На этапе договора, который должен быть составлен так, чтобы подрядчик не уклонился от соблюдения норм и гарантийной ответственности. На этапе разработки проекта, который должен учитывать требования местности, используемых материалов и квалификацию исполнителей. В процессе строительства, где выполнение каждого этапа согласуется перед началом работ и проверяется после.

В этом случае финальная приёмка будет приятной прогулкой по объекту, где мы поэтапно приняли всё - фундамент, коробку, кровлю, тёплый контур, коммуникации и нам осталось только принять отделку и отметить новоселье.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Сегодня я расскажу вам о случаях проблем в проектах, когда вроде бы изначально всё было сделано правильно, но в итоге пошло не по плану.

Подмосковный рынок домостроения довольно тесен и занимаясь строительным контролем ты постоянно сталкиваешься как с правильными, так и с неправильными подрядчиками, иногда даже помимо своей воли. Так, недавно один из заказчиков пытался уговорить меня на стройконтроль дома, где подрядчиком должен был выступить печально известный неправильный подрядчик ДомОк. Мне довелось принимать у них 4 объекта и все они были в неудовлетворительном состоянии, а по одному мы выиграли суд и вернули заказчице часть денег. Естественно, неправильные подрядчики навсегда попадают в мой чёрный список и если они всплывают, когда заказчик приносит договор на аудит, я рассказываю и показываю, как и что ему построят по этому договору. Работать с профессиональными кидалами и непрофессиональными рукожопами не берусь ни за какие деньги - заранее ясно, что конечный результат будет неудовлетворительным и заказчик просто заплатит мне деньги за констатацию этого факта на каждом этапе работ.

Но иногда встречаются подрядчики "на грани". То есть, они знают технологию и даже стремятся её соблюдать, но используют приёмы максимальной экономии для получения заказов в ценовой категории "ниже средней".

Северный Дом отморозился. Когда эскроу не помог.

Северный дом был как раз такой компанией. Они честно строили дома из самых дешёвых нестроганых кривых палок, но брали их сухими и старались максимально выровнять эти палки, нормально утеплить и пароизолировать так, чтобы пройти аэродверь со средними показателями.

На их объектах нормой была ситуация, когда одна доска отличается от другой на 2 см по ширине. Поэтому, плотникам приходилось немало поработать рубанком, чтобы подготовить основание для установки каркаса.

Надо понимать, что заказчики к ним шли из тех, кто задавал вопрос: "А можно ещё дешевле?" до момента, пока не упирался в подрядчиков, которые откровенно клали болт на каркасную технологию и работали без каких-либо чертежей. То есть, в ребят, которым реально опасно отдавать деньги, ибо то, что они строят уже никак нельзя назвать домом.

Тем не менее, Северный Дом умудрялся строить дома с удовлетворительным качеством, большинство заказчиков выбирали его для строительства дачи, не предъявляя к ней высоких требований. Из плюсов можно отметить неизменное соблюдение производственной дисциплины бригадами компании. На их стройплощадках я никогда не видел бардака - материал был складирован, инструменты убраны, мусор сложен в одну аккуратную кучу.

И вот, приходит ко мне заказ на стройконтроль от их заказчика. Хотя я и работал на их объектах неоднократно, но знаком с компанией не так тесно, как со многими другими. Поэтому полез смотреть, не образовалось ли каких арбитражей и долгов у компании. Одновременно с этим у меня завершился стройконтроль на одном из их объектов, где они построили всё без значительных нареканий. Всё было чисто и красиво, заказчик подписал договор и стал ждать начала стройки.

А стройка всё не начинается. Уже и ипотеку одобрили, и эскроу-счёт открыли. А стройки никак не начнётся. Заказчик дозвонился до менеджера, тот сказал, что они не могут получить проектное финансирование. Переводя с менеджерского на человеческий - мы взялись за проект, который не тянем по деньгам, а банк не даёт нам кредит.

Я начал разбираться и выяснил, что предыдущего заказчика Северный Дом опрокинул, пообещав компенсировать часть недостающего материала (не привезли снегозадержатели и написали допник, что вернут после разблокировки эскроу). И тут бы поставить Томина: "Конечно же, никто ничего возвращать не собирался", но в реальности оказалось хуже - по словам прораба, компания вошла в стадию банкротства, если не официально, то технически. До этого они умудрялись затыкать дыры деньгами с предыдущих проектов, но проектов стало сильно меньше и деньги внезапно закончились. В итоге, сайт компании жив, но по телефонам никто не отвечает, ибо менеджеров уже просто не существует, а бригады разбежались.

В итоге, последние заказчики компании оказались с открытым эскроу, полученной ипотекой, но без подрядчика. Негативный момент - найти подрядчика в такую же цену уже не получится, ибо она и так была ниже низкой. Позитивный момент - деньги не ушли в карманы подрядчика в обмен на свайный фундамент, как было до введения обязательного требования открытия эскроу под льготную ипотеку. Банк говорит, что легко переоформит эскроу на нового подрядчика. Осталось только его найти.

Короче говоря, эскроу это неплохая штука, он в любом случае убережёт вас от глубоких финансовых потерь, но не защитит от веры в чудеса. Если подрядчик предлагает произвести некие расчёты после раскрытия эскроу, советую не соглашаться и не подписывать акт сдачи-приёмки до завершения расчётов. До этого момента он будет бегать за вами, после - вы за ним. Ну и, как обычно, напоминаю, что если вы ищете волшебника, который построит вам дом сильно ниже рынка, скорее всего вы найдёте сказочника.

ИстСтрой - легальные таджики, которые нанимали нелегальных таджиков.

В этот проект меня подтянули аэродверщики, которые выезжали на приёмку пароизоляции каркасного дома 14 раз. Проблема с ней всплыла зимой, когда заказчик уже жил в доме, сделав чистовой ремонт. Включилась система "холодный пол" - задуло по всему периметру пола и жить стало очень дорого и дискомфортно. А ипотечные денежки уже перекочевали на счёт подрядчика. Заказчик обратился по гарантии, подрядчик ответил - да, есть косяк, будем исправлять. Сломал ремонт заказчика и начал переделывать пароизоляцию.

У бригады никак не получалось её сделать. Немудрено, ведь они даже не представляли себе, как она должна работать. В итоге, аэродверщикам надоело угорать над ними и они предложили вызвать стройконтроль в моём лице. Я приехал и офигел.

Понятно, что никто не думал про закладные пароизоляции. Но видно было, что ребята очень старались. Минвата, джут и монтажная пена были набиты в конструкции - моё почтение.

Ни одного точного плотницкого соединения найти не удавалось, зато каркас был набит уголками, пластинами и опутан горючей гофрой.

А если укосина или лага вставали неплотно, зазор между ними и каркасом аккуратно запенивали. Надёжность!

Финалочкой стало открытие факта, что фреймы каркаса первого этажа не имеют верхней обвязки. То есть, не связаны между собой сверху.

Было пару разговоров с директором компании, однажды даже ездил к ним в офис на переговоры. Всё свелось к позиции, что тут виноват бригадир и бригада, убывшие в Таджикию, а подрядчик молодец и старается как-то помочь. Несмотря на то, что через пару месяцев он собирается ликвидировать компанию, он оплатил 13 проверок аэродверью и готов доделать дом до жилого состояния.

В ответ я заметил, что новость о ликвидации очень важна, жаль только заказчик узнал об этих намерениях после того, как его деньги ушли на счёт подрядчика. Ибо гарантия на дом у него 10 лет, ипотека на 30 лет, а гарант ликвидируется через два месяца. Директор сделал вид, что плохо понимает по-русски и съехал с этой неприятной темы.

В итоге, договорились, что в качестве компенсации заказчику полностью делают отделку и приводят дом к нормам насколько это реально. Понятно, что исправить каркас без обвязки технически невозможно, но надо хотя бы усилить углы, чтобы дом не развалился от сочетания ветровой и снеговой нагрузки в одну из волшебных рождественских ночей.

В конце-концов с пароизоляцией они справились, но осадочек остался. Особенно на фоне фразы их директора, что: "Дом же должен как-то дышать?".

Резюме вышесказанного в том, что чем сильнее ты вглядываешься в говнострой, тем сильнее он вглядывается в тебя. Есть реалии рынка и, к сожалению, не существует волшебников, которые способны строить качественные дома по цене 30 000 рублей за квадрат в то время как остальные строят по 70 или даже 90 тысяч. Всё волшебство мгновенно рассеивается, стоит лишь заглянуть в смету. И тут же оказывается, что либо дом не соответствует нормам утепления, либо материал не соответствует требованиям технологии, либо строители - бригада ценных иностранных специалистов, нанятых подрядчиком на Авито за гроши.

Понятно, что многие домостроители стремятся сэкономить не от жадности, а потому, что у них просто нет денег. Но почему-то никто не покупает кузов от автомобиля из-за ограниченности бюджета. А каркасник без пароизоляции и с летним утеплением - запросто.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного строительства! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Вы читаете продолжение цикла постов о том, как одна девелоперка и одна блогерка построили щеледомную пирамиду, привлекая покупателей из регионов заманчивым предложением инвестирования в загородные дома с посуточной арендой и минимальным доходом от 100 000 рублей в месяц. О том, что дома являются брусовыми летними домиками, а участки расположены в 130 км от МКАД они благоразумно умолчали.

Всё было бы досадно, но не так печально, в случае выполнения ими своих обязательств хотя бы в отношении строительства домов с коммуникациями и меблированием. Но, к большому сожалению многочисленных клиентов, ни отделки, ни меблирования, ни коммуникаций, ни отопления в большинстве домов не оказалось. Кроме того, у некоторых заказчиков, исправно получавших арендные платежи, не оказалось и самих домов.

Предыдущие посты на эту тему:
Вложились в брускоины. Часть I. Как щеледома пробили брешь в ипотечных бюджетах неудачливых инвесторов. И обогатили одну хитрую девелоперку
Вложились в брускоины. Часть II. Ростовые макеты по цене домов. Раскрываем механизм афёр хитрой девелоперки
Вложились в брускоины III. Удоли!
Вложились в брускоины IV. История не закончилась

На днях я посетил третий по счёту посёлок с целью обследования домов и освидетельствования их отсутствия для суда. Этот посёлок находится в Одинцовском районе, а по факту он представляет собой поле без забора и дороги. Заказчики ждали меня на асфальте и предложили пройтись пешком, потому, что инфраструктура чудесного посёлка не позволяет проехать на легковом автомобиле. В итоге, всё же проехали на моём внедорожнике, даже включать полный привод не пришлось.

Вместо дома заказчиков ждали несколько куч мульчи, видимо, когда расчищали участки под дома, бросали ветки в мульчер. Мне кажется, это не стоит 6,5 млн. рублей, которые были минимальной ценой вхождения в пирамиду. Не спрашивал у заказчиков, сколько они заплатили, потому что знаю - последние участники вкидывали по 12+ млн.

Мульча разбросана по разным участкам, все они - без домов. Многие их владельцы покупали дома в ипотеку.

Понятно, что ни о каких следах коммуникаций нет и речи - в этом лесу с брускоинами нет даже дороги - это просто направление в траве. Сами дома стоят посреди деревьев, в заброшенном состоянии. А вот это фото почему-то вызывает у меня ассоциации с домами на болотах Луизианы. Всё такое же дикое и кривое. Так и кажется, что из дверей появится Джон Фогерти, который усядется на террасе в кресло-качалку с гитарой, наполнит хайболл виски и под звуки сверчков со всплесками крокодилов запилит что-то из классики, типа Swamp river days.

Что касается качества самих домов, тут девелоперка не разочаровала - всё по классике. Начиная с деревянного цоколя из OSB-3, который уже пошёл волнами от влажности. В этом посёлке цоколи не крашены. Вероятно, дома строили последними. Или просто забили. А чо?

Сам брус, также традиционно, 140 мм толщиной, профилированный, естественной влажности, судя по расползанию венцов и растрескиванию стен.

Внутри домов то же убранство, что и в других посёлках - пол из OSB-3 толщиной 9 мм, брошенной на сырую дюймовку, без пароизоляции и такой же потолок, с заделанными льняной паклей стыками.

Про необходимость обсады строители дома, вероятно, не знали, как и на других объектах. Поэтому окосячка выполнена просто из доски, прибитой к торцам бруса. Что хорошо удерживает его от усадки, дополнительно расщеливая и без того щелистые стены.

Птички растащили паклю, которой была законопачена обсада окон, которые, естественно, установлены не по ГОСТу. Но это самая малая из бед. тут же мы видим, что поднебесники крыши традиционно зашиты вглухую, а вентзазор заглушен капельником.

Вальмовая кровля нуждается в интенсивной вентиляции, но тут про это никто не думал. Ни кровельных вентилей, ни софитов на подшиве кровли нет. Зато есть дыры под коньками, а сами коньки лежат волнами. Геометрия кровли неправильная, покрытие пляшет по стропилам.

В общем, ничего нового я не увидел. Да, в общем-то и не ожидал. Жаль людей, которые получили кучи мульчи на заросшей сельхозке по цене дома в КП с инфраструктурой.

Но есть и хорошие новости - недавно заказчики сообщили мне, что (не без моего участия) заведено уголовное дело, девелоперке вменяют статью 159, часть 4:

Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение,

- наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.

Надеюсь, что следствие также обратит внимание и на блогерку, которая активно продаёт брускоины до сих пор, вешая своим доверчивым подписчикам лапшу про то, что она и сама жертва девелоперки. Было бы неплохо отправить их вместе, чтобы они отдыхали от строительства пирамид лет десять.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля, специалист по техническому обследованию зданий и строитель каркасных домов. Много лет пишу здесь о своей работе.

В конце весны ко мне обратился мой коллега (в прошлом) и друг (в настоящем) с вопросом про дачи. Мол, квартира в Москве - это хорошо, но со временем надоедает. Дети растут, жена хочет странного - типа овоща не из компьютерного кресла, а с собственной грядки. И возникла шальная мысль - не обзавестись ли дачей? Не прям такой уж дачей-дачей, с садом на 50 кустов смородины и 10 яблонь, участком 40 соток из которых 20 под картошку и домом из освящённого железобетона, заговоренного от попадания бронебойного снаряда. А так - местечком, куда можно рвануть на выходные и покачаться на собственном индивидуальном лакшери гамаке, а не на этих, обсиженных всякими геями в их новомодных глэмпингах.

Я ответил, что мысль в целом ясна, но для того, чтобы помочь с лечением начинающейся дачной болезни, нужно понимать насколько она запущена. Если в тяжёлой форме, то ты готов пилить 4 часа на электричке и час на автобусе, чтобы потом, после 10 км перехода по ветровалу и бурелому, снеся кабину медведю и отбившись от волков, оказаться посреди заброшенной деревни и, сняв со спины понягу с уснувшим младшим ребёнком, схватиться за косу, пробивая через бурьян проход к своей покосившейся избе, дабы остаться в ней на зимовку. В лёгкой форме болезнь проявляется в позывах подъехать к даче на такси и в белых кроссовках, покосить газон, разжечь мангал или тандыр, чтобы потом, наевшись шашлыка и качаясь в садовых качелях с кружечкой виски, с умилением наблюдать как твои городские дети получают первый опыт общения с крапивой и радоваться, что в случае чего Скорая помощь без проблем подъедет к воротам, аллергия не успеет перейти в отёк Квинке, а ты успеешь неспешно насладиться любимым напитком.

В итоге, мы пришли к выводу, что скорее второе, чем первое и дача для круглогодичного проживания не требуется вообще. Нужно благоустроенное бомжевище, с целью комфортабельного проведения досуга с семьёй в летний период. Исходя из этой концепции я разработал стратегию обретения дачи за три зарплаты московского дворника (согласно исследованиям Росстата и решению Басманного суда):

1. Покупка участка с последующей постройкой там какого-то жилья сразу исключается. Во-первых, нормальная бытовка с доставкой и установкой обойдётся не меньше 100 000 рублей. А её ещё нужно обставить. Во-вторых, цена участка с небольшим дачным домиком и цена участка без строений как правило сравнима. А наличие дома в нормальном состоянии позволяет сразу же начать эксплуатацию дачи по назначению - утилизировать время и деньги в ремонт и отделку отдыхать и развлекаться. Зарегистрирован домик или нет, при стоимости участка до 500 000 рублей вообще не имеет значения.

2. Участок не должен иметь большие размеры. Учитывая его рекреационное назначение, вполне хватит и 5 соток. Это позволит, при развитии дачной болезни, построить и зарегистрировать нормальный дом, поставить баню-бочку, каркасный бассейн и прочие батуты для детей. Но не будет занимать много времени на покос газонов, уход за клумбами и опрыскивание сада от вредителей.

3. Участок должен быть доступен общественным транспортом. В идеале - находиться в шаговой доступности от станции электрички, не более получаса пешком, с возможностью добраться на автобусе, маршрутке или такси. Это необходимо для того, чтобы на дачу могли приехать все члены семьи, в т.ч. и те, кто пока или уже не водит машину. Кроме того, прогулка по лесу, полю или другим живописным местам, при хорошей погоде будет частью дачного приключения, а при плохой можно взять такси и доехать за несколько минут.

4. Удалённость участка от Москвы вторична по сравнению с его удалённостью от ж/д станции. Гораздо лучше проехать лишние полчаса на электричке, зато потом за пять минут долететь добраться без сложностей, чем быстро приехать и несколько часов ждать автобуса или искать такси, которые наконец отвезут тебя в окрестности Кислодрищенска. В этом смысле, можно рассмотреть удалённые дачи, которые находятся на пути следования экспрессов Рэкс, Ласточка и подобных, рядом с их станциями.

5. В связи с п.4 и п.3 - направление не имеет значения. Если автомобиль не является основным средством приезда на дачу, то разница между Казанским и Павелецким вокзалом будет составлять 15-20 минут. Поэтому, можно не париться в попытке найти идеальный вариант по своему шоссе, а искать подходящий по параметрам.

6. Природное окружение. Маленький член участок должен компенсироваться большим джипом природным разнообразием. То есть, рядом должны быть лес, озеро или пруд, желательно река. И всё это не должно находиться в комарином болоте, как 50% дачных участков на востоке от Москвы.

7. Инфраструктурный минимум. Дорога с твёрдым покрытием до участка, забор, какая-то живая ремонтопригодная домушка, электричество - это необходимый минимум. Большим плюсом будет наличие колодца или летнего водопровода. Дополнительный важный бонус - наличие продуктового магазина в шаговой доступности. Наличие крупных инфраструктурных объектов поблизости скорее минус, чем плюс. А вот сетевой магазин в 10-15 минутах езды на велосипеде - уже похож на полный флэш-рояль.

Идею взять дачу в аренду мы отмели на этапе обсуждения, т.к. во-первых, какими бы ни были затраты на аренду, это вложения не в своё. Вдруг понравится, а купить не потянешь. Во-вторых, если своя дача не пойдёт, её всегда можно будет продать как минимум по цене покупки, а как максимум - выйдя в плюс.

Относительно удалённости мы пришли к выводу, то при условии поездок на дачу "на всё лето", нет смысла вбухивать деньги в "участки рядом с Москвой, всего 1 млн. рублей - сотка!" и можно потерпеть пару часов в электричке и час на других видах транспорта в обмен на природные красоты и дешевизну участка.

Ок, начинаем поиск на всеми любимом сайте, который является официальным спонсором разнообразных мошенников и блокирует обычных пользователей.

300 000 рублей - Коломенский район - 87 км от МКАД по Новорязанке

Имеем вот такой милый домик 30 м2 в стародачном месте, на 6 сотках, доступных автобусом из Коломны или электричкой из Голутвина. ЖД станция практически за забором, электрички ходят редко - это большое ЖД-кольцо. Есть электричество и колодец на участке. Забор и кое-какие плодовые деревья-кустарники - присуствуют.

В самом СНТ есть магазин продуктов с молочкой, дошиками, консервами, мороженым и пивом.

Разглядывая природное окружение СНТ обнаружил недалеко посёлок каких-то блатарей, вырубивших себе лесной участок и построивших дома посреди леса. Я, кстати, так же сейчас осваиваю участок в Тульской области, буду вырубать только место под дом, сохраняя берёзовую рощу, которая выросла за годы простоя земли.

Говоря про домик - тут как бы жаловаться не на что. Нормальная дача, где зимовать не будешь, но и под дождём не промокнешь. Подклеил, подкрасил и радуйся жизни, шашлык вези с собой, а за пивом в местный магазинчик бегай. Если будет желание - можно остеклить террасу, сделав там летнюю кухню. И кайфуй на все 300 штук. Всем хорошо, но добираться общественным транспортом сложновато. Перекладные электрички, сложно найти совпадающие графики движения, иногда придётся ввисать в Коломне или брать такси за 1 500 рублей. Повысим ставки.

490 000 рублей - Куровская - 69 км от МКАД по Егорьевке

За эти бабки уже можно разгуляться. Во-первых, дом 35 м2 на участке 6,5 соток. Во-вторых, в подарок скважина, туалэт типа сортир, душ и хозблок! А главное, это в пешей доступности от станции Куровская, куда можно доехать прямой электричкой из Москвы за 1:30 или, максимум, 2 часа.

Ну и само Куровское со всем его интертайментом и инфраструктурой доступно в пешем порядке по-походному, с песней.

Рядом грибные леса, рыбные озёра - я хорошо знаю эти места, когда-то ухаживал за девушкой из Егорьевска и на перекладных добирался к ней с родительской дачи в Орехово-Зуевском районе. Эх, молодость! (смахнул скупую слезу с морщинистой щеки).

Внутреннее убранство бомжевища требует лёгкого вмешательста женской руки, а если ещё и снаружи дом закатать в какой-нибудь хауберг, то можно смело называть его коттеджем.

Туалэт типа сортир, конечно, надо менять на септик + унитаз, в систему водоснабжения добавить электробойлер, душ можно оставить уличный, но запитать от дома горячей водой. После этого глэмпинг-шмемпинг можно будет продать глупым москвичам за большие миллионы, но не захочется - такая корова нужна самому!

Дальше примеры приводить не буду, принцип вы поняли. Ставите максимально подъёмную для вас цену и ищите минимально удалённый от МКАД и населённых пунктов в которые ходит электричка или регулярный рейсовый автобус, объект. Далее балансируете на цене и расстоянии, анализируя состояние объекта и окружение.

Если на участке нет:

• электричества - это хреново. Во-первых, президент закрыл свою программу - всем внукам строителей Днепрогэсов и Беломорканалов подключение за 500 рублей. Теперь подключение стоит от 7 500 до 10 000 рублей за кВт мощности. То есть, 10 кВт - 100 тысяч рублей. Во-вторых, риск услышать от электриков, что "по причине руконожности нет технической возможности" подключения - велик. Жить без электричества можно, но это геморно и довольно дорого зимой.

• водопровода - тут многое зависит от уровня грунтовых вод. Если у соседей есть колодцы, то абиссинская скважина (малого заглубления) или колодец решат проблему за 20-30 тысяч. Если УГВ низкий и чтобы достать воду из земли надо бурить скважину, то нужно взвесить, нужен ли такой геморрой на голову. Цена скважины порядка 2 500 рублей за метр, а главное, есть риск, что вода оттуда будет иметь высокое содержание железа и для питья всё равно придётся возить воду из города, либо ставить мощные фильтры, которые придётся часто менять.

• канализации - ну, это, как говорится, говно вопрос. Сейчас промышленность выпускает различные септики, которые можно как закопать самому, так и купить с установкой под ключ. Я вот для бытовки купил себе септик за 35 000 рублей. Буду ставить сам. Он рассчитан на 2 человек при постоянной эксплуатации. Мне он больше нужен, чтобы фильтровать стоки кухни. Но и унитаз в бытовке лишним не будет. А так, в среднем, нормальные септики стоят порядка 120 000 рублей с доставкой и установкой.

В целом же, конечно, всё решается. Вопрос, сколько ещё денег придётся докинуть. Но речь идёт о весьма скромных затратах, в сравнении со строительством нового дома.

Как видите, даже сейчас вопрос приобретения дачи в Подмосковье можно решить в пределах 500 000 рублей, если не зарубаться на направление и не предъявлять к летней даче завышенные требования.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию домов. Пишу здесь о своей работе много лет.

На днях я опубликовал посты про массовый обман покупателей щеледомов в Можайском районе. В первом посте я рассказал о качестве построенных домов Вложились в брускоины. Часть I. Как щеледома пробили брешь в ипотечных бюджетах неудачливых инвесторов. И обогатили одну хитрую девелоперку

Во втором изложил своё виденье схемы мошенничества, через которую в карманы кидал были привлечены миллионы ипотечных и собственных средств покупателей Вложились в брускоины. Часть II. Ростовые макеты по цене домов. Раскрываем механизм афёр хитрой девелоперки

Ну, и продолжил заниматься своей работой, в том числе по объектам из этих коттеджных посёлков. И вот, в один из дней, звонит мне та самая блогерка, с претензией, что я переврал её участие в схеме и требованиями удалить часть текста про неё.

Как оказалось, в процессе следственных действий её стали таскать по кабинетам, пока как свидетеля и потерпевшую, т.к. по её словам, она тоже купила три щеледома у кидал, которых активно пиарила. А моя публикация раскрывает глаза многим её подписчикам, которые благодаря её призывам вложились в брускоины. Что в итоге может привести к привлечению блогерки как соучастницы. Короче, удоли!

Конечно, звонить мне с претензиями было ошибкой. Во-первых, у меня в тексте нигде нет упоминаний адресов, имён, ссылок и т.п., ибо пока идут следственные действия лучше ничего не светить. Во-вторых, если раньше о действиях блогерки я знал только от пострадавших, то сейчас решил изучить её посты повнимательнее.

И первое открытие, которое я сделал блогерка оказалась профессиональным риелтором! С моей точки зрения, профессиональный риелтор не мог не знать, сколько стоит земля и щеледом в 135 км от МКАД по Минскому шоссе.

Также, там есть интересные посты и видео со схемами покупки домов после введения эскроу на загородную ипотеку.

Интересно, что в одинаково бессмысленных посёлках (ни подъездной дороги, ни инфраструктуры, ни интересного природного окружения), цены на одинаковые по площади дома отличаются на 5 млн. рублей. А почему?

Да потому, что ипотечные эскроу-счета сделали невозможной мошенническую схему с раздутием пирамиды за счёт новых покупателей. Отсюда и риторика "сейчас время только людей с деньгами", которая появилась в последующих постах блогерки.

Схема покупки в рассрочку описывается следующая:

- платите 6,5 млн. рублей за дом, который в другом посёлке стоит 11,5 млн.;

- два месяца дом меблируется, затем 24 месяца он сдаётся, чтобы покрыть рассрочку;

- профит! Дом ваш и приносит вам прибыль!

Во всём этом, даже при рабочей схеме, есть одно "но". Если дом сдаётся с гарантированной прибылью 105 тысяч в месяц, то за 24 месяца он принесет 2 млн. 520 тысяч. Сложим с первоначальной стоимостью 6,5 млн. и получим 9 млн. 20 тысяч. Что на 3 с лишним млн. ниже, чем цена аналогичного дома в другом КП.

Откуда такая щедрость? Всё просто - нет льготных ипотек, нет количества наивных покупателей, несущих чужие деньги на покупку щеледомов без каких-либо гарантий. Но, если снизить порог вхождения, можно выжать тех, у кого под подушкой скопились деньжата. Например, тех же инвесторов первой волны, которые получили выплаты за первые купленные дома.

Так и произошло, многие покупатели домов в первом посёлке стали владельцами домов во втором или третьем. Ибо, как поётся в старой песне - ребятам нужно верить в чудеса. Особенно, когда эти чудеса реально происходили - счёт ежемесячно пополнялся на сотку за недостроенный щеледом на пустыре.

Короче говоря, я ещё больше уверился в том, что риелтор работала в связке с девелопером, но пусть с этим разбирается следственный комитет. Естественно, удаляться ничего не будет, я предложил решать вопросы в правовом поле. На что блогерка ответила: "Знаете, ведь есть ещё и другие поля, энергетические". Но я энергетических полей не боюсь. Просто потому, что не предлагал людям брать ипотеки в обмен на кучу дров в глухом лесу. А вот ей советую шапочку из фольги не снимать - думаю, что после произошедшего немало людей желают ей всего плохого.

Вот, например, что сейчас на месте дома человека, отдавшего деньги девелоперам по её рекомендации "куда бы вложилась сама".

На этом пока всё, но я держу эту тему на контроле. Как только появятся новости - мои подписчики узнают о них первыми.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

UPD:

Продолжение тут Вложились в брускоины IV. История не закончилась

Ахой, камараден! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию загородной недвижимости, много лет борюсь за качество загородного домостроения и пишу об этом здесь. К сожалению, мои нынешние заказчики этих постов не читали. Что привело их с начала в лапы аферистов, а затем к финансовым потерям. Хотя, казалось бы, всё было шито белыми нитками. Но, обо всём по порядку.

В один из тёмных февральских вечеров мне пришло вполне стандартное сообщение: "Нужно провести обследование двух брусовых домов на удалённом объекте, с заключением для суда".
Я согласился, даже не предполагая, что этот заказ откроет мне двери в волшебный мир брускоинов и посвятит в историю одной из величайших девелоперских афёр в истории щеледомостроения.

Объектом оказалась затерянная в можайских лесах имитация коттеджного посёлка. Внутри было пустынно и жутковато. Ни охраны, ни жильцов, ни каких-либо признаков жизни не наблюдалось. Количество щеледомов, которые построены с нарушением всех возможных норм, вызывало чувство глубокой утраты денежных средств.

В принципе, всё было ясно уже с первого взгляда. И в целом, можно было даже не заходить внутрь домов после наружного осмотра. Свайный фундамент без какого-либо водоотведения, зашитый OSB-плитами по обвязке из неокрашенной профилированной трубы.

Сама обвязка наварена вот так, без какой-либо обработки. Обратите внимание, что нижняя часть "цоколя" практически касается суглинка, который при морозном пучении поднимается до 10 см вверх.

Понятно, что творцы этой сварки и монтажники цоколей были очень далеки от СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии», где сказано:

4.5 Защиту строительных конструкций от коррозии следует обеспечивать методами первичной и вторичной защиты, а также специальными мерами.

4.6 Первичная защита строительных конструкций от коррозии должна осуществляться в процессе проектирования и изготовления конструкций и включать в себя выбор конструктивных решений, снижающих агрессивное воздействие, и материалов, стойких в среде эксплуатации.

4.7 Вторичная защита строительных конструкций включает в себя мероприятия,

обеспечивающие защиту от коррозии в случаях, когда меры первичной защиты недостаточны. Меры вторичной защиты включают в себя применение защитных покрытий, пропиток и другие способы изоляции конструкций от агрессивного воздействия среды.

4.8 Специальная защита включает в себя меры защиты, не входящие в состав первичной и вторичной защиты, различные физические и физико-химические методы, мероприятия понижающие агрессивное воздействие среды (местная и общая вентиляция, организация стоков, дренаж, электрохимическая защита, мероприятия, исключающие конденсацию влаги), вынос производства с выделениями агрессивных веществ в изолированные помещения и др.

А также:

9.2.3 Конструкции зданий и сооружений в целом, элементы и узлы соединения конструкций должны быть доступными для осмотров и возобновления защитных покрытий. При отсутствии возможности обеспечения этих требований конструкции должны быть защищены от коррозии на весь период эксплуатации.

Естественно, этот цоколь смонтирован без каких-либо продухов и тем более, каких-то отливов. Верхняя часть просто посажена на саморезы в брус. Деревянные обвязка и перекрытие не имеют антисептической обработки. Настил чернового пола выполнен из доски третьего сорта, имеющей обзол и следы эксплуатации. Возможно, она уже успела поработать опалубкой на другой стройке. Монтаж настила чернового пола выполнен оригинально - он в черепные бруски на гвозди снизу!

Согласно СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства»:

4.6 Технические требования к деревянным деталям и изделиям, применяемым в конструкциях зданий, должны соответствовать ГОСТ Р 59655.

Согласно ГОСТ Р 59655-2021 «Детали и изделия деревянные для малоэтажных жилых и общественных зданий»:

4.11 Детали и изделия, подлежащие пропитке биозащитными средствами:

- нижние обвязки, стойки, ригели под окнами наружных стен панелей и щитов наружных стен;
- нижние пояса ферм и балки междуэтажного и чердачного перекрытий в местах примыкания;
- нижний ряд брусьев стен, брусья под окнами;
- подступенки и косоуры в местах соприкосновения с грунтом, бетоном и т. п. материалами;
- каркас панелей цокольного перекрытия;
- валки цокольного перекрытия, лаги, прогоны, подкладки под прогоны;
- ходовые доски и доски диагональной жесткости;
- доски и бруски вентиляционных шахт и коробов;
- щиты перегородок в санузлах;
- нащельники к панелям и щитам наружных стен должны подлежать глубокой пропитке.

4.12 Детали и изделия обрабатываются огнезащитными средствами согласно требованиям СП 54.13330. Рекомендуется согласно пропитки ВДВ (вакуум — давление — вакуум) в соответствии с ГОСТ 20022.6.

Древесина заготовок, предназначенных для изготовления несущих деталей конструкций должна иметь глубокую пропитку антисептиками и антипиренами согласно ГОСТ 20022.2. Минимальная насыщенностью антипиренами не менее 100 кг на 1 м3 древесины.

Рекомендуется обеспечить уровень насыщения древесины антипиренами для достижения группы 1 огнезащитной эффективности согласно ГОСТ Р 53292.

Понятно, что все эти ГОСТы и СП строители вертели на шуруповёрте. Как и инструкцию по монтажу террасной доски, которую они стянули очень прочно. Так, что вода не могла уйти с неё, чем обеспечила интенсивное развитие грибка как снаружи:

Так и внутри:

Сам брус толщиной 140 мм, уже практически завершил усадку и расщелился везде, где только возможно.

Согласно СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий»:

5.1 Теплозащитная оболочка здания должна соответствовать следующим требованиям:
а) приведенное сопротивление теплопередаче отдельных ограждающих конструкций должно быть не менее нормируемых значений (поэлементные требования);

Быстро прикинем, чему соответствует стена из бруса 140 мм.

Нормируемое значение сопротивления теплопередаче стен для жилых помещений в Можайском районе Московской области составляет: 3.06 (м²•˚С)/Вт.
Соответствующая нормативу толщина однослойных деревянных стен определяется по формуле δ=Rтр*λ, где:
Rтр — требуемое сопротивление теплопередаче;
λ — коэффициент теплопроводности.

Коэффициент теплопроводности сосны, из бруса которой построен обследуемый дом, составляет 0,15 Вт/(м°С);

Таким образом, 3,06 х 0,15 = 0,459 метра = 45,9 сантиметров нормируемая толщина стены из сухой сосны при нормальной влажности.

Проведя обратный расчёт, разделив толщину стен на коэффициент теплопроводности, получим сопротивление теплопередаче для обследуемого здания: 0,14/0,15 = 0,93 (м²•˚С)/Вт

То есть, ниже нормы в три раза. Примечательно то, что подрядчик обещал заказчикам уникальный дом по современной энергосберегающей технологии, который можно будет отапливать несколькими керамическими конвекторами.

Внутри дома брус местами подвис на обсаде дверных и оконных проёмов, которая была выполнена без понимания технологии деревянного зодчества.

Обсада выполнена просто из доски, прибитой в торец бруса. Естественно, при усадке брус подвисает на гвоздях и расщеливается насквозь.

А ведь в специальном СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства» было написано:

5.3.3 В оконных и дверных проемах должны быть предусмотрены конструктивные меры для обеспечения условий, не препятствующих усадке. Для этого в проемах должны быть устроены пазы в виде пропилов для установки деревянных обсадных вертикальных окосячек. Допускается устройство паза в окосячке и шипа для посадки в элементах сруба (рисунок А.2, г).

Вследствие особенностей монтажа и перевозки элементов сруба пропилы допускается устраивать после монтажа сруба и устанавливать, при этом, окончательные размеры проемов.

5.3.4 Пространство усадочных пазов должно быть закрыто от попадания осадков и насекомых устройством защитной пароизоляционной пленки. Окосячки не должны ограничивать свободную усадку сруба по отношению к установленным окнам и дверям и надежно воспринимать боковые нагрузки на стены. В процессе монтажа сруба обе стороны проемов должны быть укреплены вертикальными сквозными вставками на высоту проема за вычетом высоты усадочного пространства, устраиваемого вверху проемов.

При устройстве окосячки позже, чем через две недели после монтажа проемов, следует устанавливать в паз скользящий брус для сохранения вертикальности стены.

При выполнении указанных требований всегда следует учитывать величину исходной влажности элементов сруба и ожидаемую величину усушки древесины в процессе эксплуатации сруба.

5.3.5 При устройстве оконных и дверных проемов должно быть предусмотрено усадочное пространство между горизонтальными гранями проема и обсадной коробки окосячки на величину ожидаемой усадки стены. Усадочное пространство устраивают в верхней части проемов и закрывают его наличниками.

Понятно, что в доме фактически отсутствует пароизоляция, потому, что по потолку она выполнена так:

А по полу вот так:

И да, это плесень, потому что в некоторых домах OSB положили на сырые доски настила предчистового пола:

Она повсюду, т. к. само перекрытие выполнено из сырой древесины и возможно не просушивалось перед предчистовой отделкой, при этом подпол не имеет продухов и вода с крыши льётся прямо под него.

С крышей, правда, ожидал большей жести. Но в целом - собрали её неплохо, за исключением одной беды - это вальма и у неё нет никакой вентиляции.

Как-бы, стоит аэрируемый конёк, но ни вентзазора под кровлей, ни софитов в поднебесниках - нет. Вот небольшое кино про то, как дома выглядят внутри:

И так далее, и тому подобное. Не буду больше приводить примеры раздолбайства строителей, думаю, даже завзятый щеледомолюбитель уже схватился за голову, глядя на происходящее. Но суть, мои дорогие и уже не очень юные друзья, совсем не в этом. А в том, что таких домов построено не на один посёлок. И даже не на два.

Об этом я узнал после того, как подготовил отчёты для первых двух заказчиков. После этого мне повалили заказы от обманутых домовладельцев, которые зачастую владели двумя, а то и тремя щеледомами в одном из посёлков местной девелоперки.

Меня заинтересовала их тяга к древним технологиями, а ещё больше удивило, что география домовладельцев была очень обширна. Среди моих заказчиков были люди из Ростова-на-Дону и с Камчатки, из Майкопа и Магадана.

Дома их были в разной степени готовности, а у некоторых заказчиков домов и вовсе не было. Кого-то при визите на участок встретил недострой, кого-то свайное поле, а кого-то пустой участок. Хотя по видеосвязи им показывали замечательные дома, которые были полностью завершены, отделаны и меблированы. Некоторые даже подписали акты сдачи-приёмки, убедившись, что замечательный подрядчик уже доделал их дом. После чего ипотечные денежки перекочевали на счета подрядчика и... всё.. их нет!

Понятно, что домовладельцы из регионов не хотели ехать под Можайск для приёмки дома (хотя для меня и странно отдать 10-30 миллионов не удостоверившись, что они потрачены куда планировалось). Но меня заинтересовало то, зачем люди покупали по несколько домов в одном посёлке, причём, делали это массово. У местной девелоперки оказалось не менее 4 таких посёлков, примерно по 60 участков в каждом. Замечательный дом со всеми коммуникациями и "упаковкой" (да, так и было написано в договоре), которая подразумевала отделку и меблирование дома в соответствии с (внимание!) дизайн-проектом, на участке всего в 140 км от МКАД, продавался не дешевле 6,5 млн. рублей, а в некоторых случаях и сильно дороже (известен случай покупки обещания построить щеледом за 13 млн. ипотечных рублей). Но пусть даже все участки продавались по 6,5 млн. Умноженная на 240 эта сумма превращается, превращается в элегантные шорты полтора миллиарда честно стыренных денег. Так всё же, зачем люди из регионов и даже некоторые москвичи вкладывались в брускоины? Всё просто - они верили, что брускоины не только подскочат в цене, но и будут приносить регулярную прибыль.

После небольшого расследования я с восторгом раскрыл для себя всю бизнес-модель брускоиновой пирамиды, которая принесла её основателям миллиарды без каких-либо обязательств. Но об этом я расскажу вам в следующем посте...

P. S. Однажды в каментах появился какой-то идиот, который начал доказывать мне, что энергоэффективность это не самый значимый критерий для здания. Так вот, здания из поста в зимний период потребуют постоянного расхода электричества с мощностью 12-15 кВт. Не говоря про то, что такой расход может оказаться технически невозможным, он очень затратен - местная цена за кВт*ч равна 6 рублям. Это минимум 1 500 рублей в сутки на зимнее отопление.

Согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», такое здание находится в ограниченно-работоспособном состоянии:

5.7.8 В случае несоответствия конструкций здания по результатам теплотехнического расчета категорию технического состояния оценивают как ограниченно-работоспособное техническое состояние, вне зависимости от фактически обнаруженных дефектов.

Согласно ГОСТ 27751-2014 «Надёжность строительных конструкций и оснований», обследуемый объект находится во второй группе предельных состояний:

5.1.1 Строительные объекты должны удовлетворять требованиям (критериям), соответствующим следующим предельным состояниям:
- первая группа предельных состояний - состояния строительных объектов, превышение которых ведет к потере несущей способности строительных конструкций и возникновению аварийной расчетной ситуации;
- вторая группа предельных состояний - состояния, при превышении которых нарушается нормальная эксплуатация строительных конструкций, исчерпывается ресурс их долговечности или нарушаются условия комфортности;

<...>

5.1.3 Ко второй группе предельных состояний следует относить:

<...>

- другие явления, при которых возникает необходимость ограничения во времени эксплуатации сооружения из-за нарушения работы оборудования, неприемлемого снижения эксплуатационных качеств или расчетного срока службы сооружения (например, коррозионные повреждения).

Выходит, что энергоэффективность это не только значимый, но и жизненно необходимый критерий.

(продолжение следует)

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

UPD:

Продолжение тут: Вложились в брускоины. Часть II. Ростовые макеты по цене домов. Раскрываем механизм афёр хитрой девелоперки

Построек, которые обобщенно можно назвать народной, или традиционной архитектурой. Несмотря на разницу в расстояниях и времени происхождения, эти дома объединяет несколько простых принципов.

Они строились из местных материалов, доступных к использованию, их конструкция обусловлена местными геологическими, экологическими и климатическими условиями.

Возводимые локальными группами совместно, с использованием традиционных инструментов, эти структуры очень практичны, эффективны в отношении энергии и ресурсов, и как правило дружественные к ландшафту в котором они находятся.

Такие постройки несут в себе множество атрибутов, которые пытается воплотить современная «зеленая архитектура» в попытке адаптировать наше жилое окружение к требованиям и соображениям периода глобальных климатических перемен.

Приведено множество интересных решений от традиционной русской избы до высотных хижин индонезийских племен Караваи. Схематично представлены типовая структура и ключевые конструктивные особенности построек.

Ссылка - почитать книгу онлайн

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля, специалист по обследованию зданий и сооружений и строитель каркасных домов. Пишу здесь о своей работе много лет.

Вчера коллега скинул пост в телеге, в котором расписано положение дел компании Самолёт Дом - подразделения крупного застройщика Самолёт Девелопмент, дела у которого и так идут неважно, а тут ещё эта идея учредителей ворваться на рынок ИЖС.

В общем-то, мысль была не нова, но актуальна - двигать концепцию КОТ, которой занималась ещё Ренова Стройгрупп, впоследствии переименованная в Кортрос. Покупаем много земли недалеко от города. Прокладываем коммуникации, подводим газ, воду, электричество. Строим дороги и инфраструктурные объекты. Используя свои заходы на производителей стройматериалов, проектировщиков и строителей из многоэтажки, строим множество одноэтажных домов. После чего продаём их как семечки, взорвав рынок.

Предполагалось, что проект будет продавать как каркасные префаб-дома, так и дома из газобетона. Но что-то пошло не так. По информации телеграм-канала Всё о стройке:

По состоянию на сентябрь 2024-го текущий земельный банк «Самолет Дом» составлял 4 591 га. На сегодняшний день у компании шесть кластеров: «Дмитров Дом», «Истра Дом», «Пушкино Дом у воды», «Пушкино Дом у леса» — все в Подмосковье, а также «PORT EMM ZAVIDOVO» в Тверской области.

«Самолет Дом» появился в качестве «стартапа» с экономикой 60 млрд рублей по инициативе основного акционера Михаила Кенина и сооснователя компании Игоря Евтушевского. С тех пор направление стало личной и очень дорогой игрушкой Евтушевского.

Старт «Самолет Дом»:

• Бизнес-юнит по плану должен был быть с прибылью 20%, но после двухлетней работы стал убыточным — до 2026 года. Но и это посчитали нормальным, заложив, что деньги должны появиться за счёт роста стоимости построенных объектов.

• Реализация за первые 2 года была 0 «квадратов».

• Обязательства — на 1,5 млрд рублей.

• Построенные первые дома трещали, префаб не работал = получался «Франкенштейн».

«На тот момент в "Самолете" был корпоративный конфликт между топ-менеджментом и акционером — сооснователем компании Игорем Евтушевским. На совещаниях по "Самолет Дом" его интересовал вопрос: "купить ему 5 или 6 соток по 20 млн рублей, чтобы сделать сад?"; "кому из друзей ещё продать участки в Завидово?". А вопросы домов для людей за 10-15 млн рублей (ЦА поселков) Евтушевского мало интересовали и ограничивались требованием "сдать всё к концу следующей недели"»,— сообщили источники телеграм-канала.

Изнутри для топ-менеджмента картина в «Самолет Дом» была такая:

• текучка 80-90%,

• выполнения задач нет,

• сроки все сорваны,

• ФОТ (фонд оплаты труда) на 100 человек был 1,3 млрд рублей,

• долговые обязательства постоянно росли, а фин. модель не работала.

В итоге пришлось заморозить стройку всех новых домов, строили только под покупателей посёлка «Истра Дом». В «Дмитров Дом» пытались достроить то, что уже распродали к тому моменту (там обязательств было на 3 млрд рублей). Первые ключи должны были выдавать в конце 23, в итоге начали выдавать — в конце 24.

Выходит, что проект Самолёт Дом ушёл в крутое пике.

На мой взгляд совпали три фактора:
- недостаток маркетинговой проработки - учредители не учли состояние рынка и различия между многоэтажкой и ИЖС;
- сворачивание льготных ипотек - покупателей стало меньше;
- низкий уровень профессионализма - если префаб-дома трещат по швам, это прокол сразу трёх уровней контроля качества - бригадира, прораба и стройконтроля. Не говоря про то, что в офисе стройку воспринимают как игру в цивилизацию и пытаются решить тактические проблемы переговорами о смене стратегии.

Цена 140 000 рублей за 1 м2 для самого дешёвого дома с участком 6 соток превышает среднерыночную стоимость, а наличие инфраструктуры не спасает от абсолютно казарменного архитектурного проектирования.

В итоге получается, что за эти же деньги на рынке есть множество альтернатив, имеющих массу преимуществ. Газобетонный дом под ключ, по утверждениям моих подписчиков, обходится в 90 000 рублей за м2, а значит проект из стартового фото будет стоить 6,7 млн. рублей. А значит, у покупателя останется 3,6 млн. на покупку участка в интересном ему месте, подключение коммуникаций и, возможно, на ландшафтный дизайн.

Проект со слоганом "Загородная жизнь без компромиссов" должен был вызвать сомнения у маркетологов ещё на этапе утверждения, но в итоге он дошёл до реализации и даже набрал денег на строительство домов. Устоит ли очередная домостроительная пирамидка или обрушится вместе со своими создателями - покажет время. Но ясно одно - если имея безотчётные миллиарды, крупный застройщик не смог пафосно ввалиться на рынок загородного домостроения, можно не боятся, что он вытеснит компании, которые работают там годами.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие. Вчера написал пост про то, почему американцы не строят кирпичных домов и как калифорнийские пожары отразятся на ценах пиломатериалов в РФ. Спасибо вам за поддержку, пост набрал почти полторы тысячи плюсов и 100 тысяч просмотров. Почему-то, многие комментаторы зацепились совсем не за суть поста, о том, что экономика мира будет обслуживать самый богатый штат США, а за частности. И оказалось, что многие из окружающих нас с вами людей имеют весьма примитивные представления о том, как устроен этот мир.

Например, зацепились за фразу блогера, которая объяснила отсутствие кирпичных домов в США тем, что они не выдерживают торнадо, т.к. торнадо это не только ветер, но и предметы, летящие со скоростью 320 км/ч. Например, автобусы. А вот восстановление кирпичного дома после влетевшего автобуса обойдётся сильно дороже, чем отстроить каркасник заново. Тем более, по страховке.

Кстати, многие из комментирующих уверены, что страховая заинтересована заключить максимальное количество договоров страхования. Нет, ребята, страховая заинтересована выплатить как можно меньше страховых вознаграждений. Она, как бы заключает с вами пари о том, что страховой случай не произойдёт. И выплачивает только в случае проигрыша. Поэтому, раковых больных не страхуют по ДМС и по страхованию жизни. Поэтому, старховые не стали заключать договоры страхования от пожаров в Калифорнии, когда риск пожара прогнозировался их аналитиками как 51%. Удивительно, что приходится объяснять такие простые бытовые вещи взрослым людям.

Ладно, давайте перейдём к кирпичу и его конструктивной надёжности в случае такого стихийного бедствия как смерч. И дадим ответ на интересущий многих, прогулявших природоведение, вопрос - откуда прилетает автобус со скоростью 320 км/ч.

Смерч – это сильный маломасштабный атмосферный вихрь диаметром до 1000 м, в котором воздух вращается со скоростью до 100 м/с, обладающий большой разрушительной силой (в США носит название торнадо).

С сайта МЧС России

100 м/с это 360 км/ч. При такой силе ветра в воздух легко поднимаются любые незакреплённые объекты весом в несколько тонн. И вот что происходит, когда они прилетают в стену кирпичного дома.

Знакомьтесь, это последствия торнадо в Гринсбурге, штат Канзас. Как видите, домик разворотило, сняв крышу и выломав стену. А вот, что случилось с местной школой. Кстати, стена там сложена в полтора кирпича, то есть - там три ряда кирпичей со смещением.

Вот так выглядел центр города в 2007 году. Обратите внимание, как много кирпича.

Это тоже часть Высшей Школы Гринсбурга после торнадо.

В мае 2007 года огромный торнадо пронесся по городу Гринсбург в Канзасе, убив 11 человек и уничтожив 95 процентов городских построек. С тех пор Гринсбург получил национальное признание за свою решимость восстановиться как одно из самых зеленых сообществ в Америке. Но, как сказал мэр города Боб Диксон, начинать все заново было нелегко.

Из обсуждений этого события на Реддите, где европейцы недоумевали, почему американцы строят каркасные дома:

В 2005 году в Бирмингеме, Великобритания, произошел торнадо F2, он ударил по кирпичным домам и причинил довольно серьезный ущерб. Не сомневаюсь, что если бы это был F5, он бы сровняла с землей эти дома. В конце концов, неважно, кирпич это или дерево, сильный торнадо все равно его уничтожит.

Из обсуждений последствий торнадо в Германии, в 2015 году, на ресурсе 9GAG:

Ущерб от торнадо в Германии. Помните те споры об американских бумажных домах и о том, как этого не произойдет с прочным европейским кирпичным домом? Да, ок.

В общем, остаточно примеров, которые показывают, что кирпичный дом, построенный по традиционной технологии, то есть без специального усиления и укрепления, не выдержит торнадо. Закончу фото из публикации New York Times из Нэшвилля:

Мне кажется, что на этом разговоры о стойкости кирпичных домов при ураганах можно заканчивать. Кому хочется ещё посмотреть печальные последствия торнадо для кирпичных домов - велкам в гугл.

К сожалению или к счастью, большинство граждан РФ не представляют, что такое торнадо. Это не просто сильный ветер по прямой. Это вихрь, с воронкой диаметром до километра, внутри которой всё перемалывается как в кофемолке, за счёт вращающихся со скоростью 150-300 км/ч предметов разного веса и объёма. Эти предметы вполне могут представлять собой автомобили (в том числе и упомянутый выше автобус). Поэтому, эффективная стратегия выживания рядового американца заключается в том, чтобы при приближении торнадо укрыться в подвале (у них они обязательно строятся под каркасными домами), дождаться его окончания, оценить ущерб и позвонить в страховую.

Можно ли построить дом, который выдержит торнадо? Можно. Но как показывает опыт американцев, которые проживают на Аллее Торнадо - нафиг не нужно. Ибо сильно дорого.

В России случаются смерчи (и раньше они случались), некоторые из них даже разрушают дома. Но пока никто не строит противоторнадные дома. Все расчёты при строительстве ведутся без учёта экстремальных нагрузок от стихийных бедствий по причине того, что стихийные бедствия это непрогнозируемые события. Иными словами, вероятность разрушения дома метеоритом теоретически существует, но никто не строит дома с метеоритной защитой. Просто потому, что финансово невыгодно строить дом-бункер. А если очень хочется и есть много денег, то лучше строить его под землёй. Во-первых, дом будет лучше защищён от бомб, метеоритов и пожаров. А во-вторых, богатым идиотам лучше жить скрытно.

В прошлом посте немало персонажей пришлось забанить за неспособность к цивилизованному диалогу. Даже штатного Петрушку нашего сообщества, которого мы долго держали здесь потехи ради, пришлось отправить в отпуск. Поэтому, рекомендую вести дискуссию по существу, с уважением к участникам сообщества.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.